TÜİK: Ankara’da ağustos konut satışı 12.419’da yatay

GENEL GÖRÜNÜM

TÜİK Ankara Bölge Müdürlüğü verilerine göre 2025 Ağustos ayında başkentte 12.419 konut satışı gerçekleşti. Geçen yılın aynı dönemindeki 12.496 adetlik seviye ile kıyaslandığında yıllık değişim yüzde -0,6 civarında sınırlı bir gerilemeye işaret ederek piyasanın yatay seyrini sürdürdüğünü gösterdi. Türkiye genelinde ise satışlar yüzde 6,8 artışla 143.319 adede yükselirken Ankara’nın ülke toplamındaki payı yaklaşık yüzde 8,7 oldu.

SATIŞ TÜRLERİNİN DAĞILIMI

Ağustos ayında ipotekli ilk el 456, ipotekli ikinci el 1.978, diğer (ipoteksiz) ilk el 2.795 ve diğer ikinci el 7.190 adet olarak kaydedildi. Böylece toplam içinde:

• İpotekli satışların payı yüzde 19,6 (2.434 adet),
• İlk el konutların payı yüzde 26,2 (3.251 adet),
• İkinci el konutların payı yüzde 73,8 (9.168 adet),
• Diğer (ipoteksiz) satışların payı yüzde 80,4 (9.985 adet) oldu.

Veriler, finansmana erişim maliyetleri nedeniyle ipotekli işlemlerin sınırlı kaldığını; talebin ağırlıklı olarak peşin veya farklı finansman düzenlemelerine yöneldiğini ortaya koyuyor.

BİRİNCİ VE İKİNCİ EL DENGESİ

İkinci el konutların dörtte üçe yaklaşan payı, stok devir hızının daha çok mevcut portföy üzerinden gerçekleştiğini gösteriyor. Sıfır (ilk el) konutlarda sınırlı hızlanma işaretleri bulunmakla birlikte üretim maliyetleri ve kredi koşulları nedeniyle hızlı bir ivmelenme henüz görülmüyor.

MORTGAGE (İPOTEKLİ) İŞLEMLERİN SINIRLI PAYI

İpotekli (mortgage) satışların yüzde 20 eşiğinin altında kalması, kredi faizlerinin talebi baskılamaya devam ettiğine işaret ediyor. TÜİK verilerine dayalı eğilim okumasında, nakit alımlara uygulanan fiyat indirimlerinin ikinci el segmentte satışları desteklediği değerlendiriliyor.

TAKASLI İŞLEMLERİN ETKİSİ

Değerlendirmelerde, takaslı (trampa benzeri) işlemlerin tapuda iki ayrı satış olarak kaydedilmesi nedeniyle nominal satış adetini yukarı yönlü etkileyebileceği; bu durumun gerçek konut el değiştirme sayısını bir miktar olduğundan yüksek gösterebileceği ifade ediliyor. Bu teknik etki, özellikle ikinci el segmentte verilerin yorumlanmasında dikkate alınıyor.

2025 PİYASA DİNAMİĞİ

TÜİK verileri üzerinden yapılan eğilim analizlerinde 2025 yılının yatırım amaçlı elde tutulan ve kiracılı konutların portföyden çıkarılmasının sürdüğü, sermaye sahiplerinin atıl konut varlıklarını likide ederek daha yüksek kısa vadeli finansal getirilere yöneldiği görüşü öne çıkıyor. Bu eğilim ikinci el payının yüksek kalmasında belirleyici faktör olarak değerlendiriliyor.

2026 GÖRÜNÜMÜ

Kademeli emlak vergisi uygulamaları ve rayiç bedel güncellemeleriyle vergi yükünde beklenen artışın, 2026 yılında satış motivasyonunu güçlendirebileceği öngörülüyor. Bu çerçevede 2026’da arz yönlü hareketliliğin artması ve satışların kompozisyonunda yeniden fiyat dengelemesi yaşanması olasılığı dile getiriliyor.

İLÇELERE GÖRE SATIŞ SIRALAMASI (EN YÜKSEKTEN EN DÜŞÜĞE)

Çankaya: 1.856

Keçiören: 1.755

Sincan: 1.472

Mamak: 1.447

Yenimahalle: 1.242

Etimesgut: 1.019

Altındağ: 997

Gölbaşı: 605

Çubuk: 509

Pursaklar: 417

Polatlı: 322

Akyurt: 218

Kahramankazan: 138

Beypazarı: 89

Kızılcahamam: 82

Şereflikoçhisar: 80

Elmadağ: 59

Güdül: 47

İLÇE DAĞILIMININ YORUMU

Merkezi ve hizmet/istihdam yoğun ilçeler (Çankaya, Keçiören, Sincan, Mamak, Yenimahalle) toplam satışların büyük bölümünü oluştururken, çevre ve nüfusu görece düşük ilçelerde işlem hacmi sınırlı kaldı. Çankaya’nın liderliği ofis-dönüşüm potansiyeli, ulaşım altyapısı ve nitelikli konut stok çeşitliliği ile destekleniyor. Keçiören ve Sincan’da ise aile tipi konut stokunun fiyat erişilebilirliği talebi canlı tutuyor.

PAY ANALİZİ

İlk beş ilçe (Çankaya, Keçiören, Sincan, Mamak, Yenimahalle) toplam satışların yaklaşık yüzde 54’ünü oluşturdu. Orta segment ilçelerde Gölbaşı ve Çubuk’un payları artarken, kırsal niteliği öne çıkan Güdül, Elmadağ ve Şereflikoçhisar’da düşük baz korunuyor.

YÜKSEK İKİNCİ EL AĞIRLIĞI VAR

Ağustos 2025 itibarıyla Ankara konut piyasası TÜİK verilerinin işaret ettiği üzere yatay bir toplam hacim, yüksek ikinci el ağırlığı ve sınırlı ipotekli işlem karakteri taşıyor. Önümüzdeki dönemde vergi ve maliyet kaynaklı unsurların satış davranışı üzerinde belirleyici olması öngörülüyor. Tüm değerlendirmeler TÜİK verileri temel alınarak yapılmıştır.