Ankara'da fahiş kira artışı ve tahliye baskısında vatandaş sulh hukuk mahkemesinde hangi haklarını kullanabiliyor?

Ankara’da son yıllarda artan konut fiyatları ve kiralar, kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarını Sulh Hukuk Mahkemelerinin günlük rutini haline getiriyor. Fahiş kira artışı talepleri, tahliye baskıları, WhatsApp’tan gönderilen “çıkın” mesajları ve resmi olmayan anlaşmalar, Ankara’daki kiracıları çoğu zaman hukuki zemine zorunlu olarak taşıyor. Bu noktada devreye, Türk Borçlar Kanunu ile sınırlanan kira artışı, kira tespit davası, tahliye davaları ve icra takiplerine itiraz süreçleri giriyor; adres ise Ankara’daki Sulh Hukuk Mahkemeleri oluyor.

FAHİŞ KİRA ARTIŞLARINA KARŞI KİRA TESPİT DAVALARI GÜNDEME GELİYOR

Ankara’da birçok ev sahibi, sözleşme yenileme döneminde TÜFE sınırının çok üzerinde artış talep ediyor. Kiracı bu talebi kabul etmeyip, yasal sınır çerçevesinde kira ödemeye devam edebiliyor. Uyuşmazlık derinleşirse çözüm, Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açılması ile sağlanıyor.

Kiracı ya da malik:

• Kiranın emsal dairelere göre çok düşük ya da çok yüksek kaldığını düşünüyorsa,
• 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde “rayiç bedel”e uyarlama istiyorsa,

mahkemeden bağımsız bir kira tespiti talep edebiliyor. Ankara’daki Sulh Hukuk hâkimi, bölgedeki emsal kiraları, dairenin durumunu ve TÜFE verilerini dikkate alarak kira bedelini belirliyor. Bu bedel, karar sonrası dönem için hem kiracıyı hem ev sahibini bağlıyor ve “fahiş artış” tartışmasını yargısal zemine taşıyor.

KİRACI TAHLİYE BASKISINA KARŞI “BEN HAKLIYIM” DİYEREK DİRENEBİLİYOR

Ankara’da sıkça karşılaşılan baskı türleri arasında;

• “Evi satacağım, hemen çık” söylemi,
• “Oğlum/kızım oturacak, bir ay içinde boşalt” talepleri,
• WhatsApp, SMS veya sözlü uyarılarla tahliye dayatması

ön planda. Oysa Türk Borçlar Kanunu ve İcra–İflas Kanunu gereği, kiracının tahliyesi için yazılı, usule uygun yol izlenmesi şart.

Kiracı:

• Kira borcunu zamanında ödüyorsa,
• Evi olağan kullanım sınırları içinde kullanıyor ve komşuları rahatsız etmiyorsa,
• Sözleşmede açık bir tahliye tarihi veya özel şart ihlali yoksa,

sırf ev sahibinin “daha yüksek kira alacağım” isteğiyle hemen çıkarılamıyor. Ev sahibi isterse Ankara’da tahliye davası açmak veya tahliyeye yönelik icra takibi başlatmak zorunda. Kiracı, bu davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi önünde kendini savunma ve hukuki itiraz hakkına sahip.

İCRA YOLU İLE TAHLİYEYE KİRACI İTİRAZ EDEBİLİYOR

Bazı ev sahipleri Ankara’da doğrudan icra dairesi üzerinden tahliye baskısı kuruyor. 

Örneğin:

Kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla ödeme emri gönderiliyor,

“Bir yıl içinde iki haklı ihtar” gerekçesiyle tahliye isteniyor,

Kiracıya kısa sürede yüksek borç çıkarılıyor.

Kiracı bu durumda:

Ödeme emrine süresi içinde itiraz edebiliyor,

Haksız veya yüksek tutulan borca karşı Sulh Hukuk Mahkemesi önünde haklarını savunabiliyor,

Kira bedelini makbuzla, banka dekontuyla ödediğini ispatlayabiliyor.

Ankara pratiğinde, kiracının dekontları “açıklama kısmı boş” olsa bile, düzenli ödeme tarihleri ve kira miktarları, hâkim açısından güçlü delil oluşturuyor. Bu nedenle uzmanlar, elden ödeme yerine banka kanalıyla ve açıklaması yazılarak ödeme yapılmasını özellikle öneriyor.

BEŞ YIL DOLAN SÖZLEŞMELERDE RAYİÇ KİRA GÜNDEMİNE GELEBİLİYOR

Ankara’da uzun süredir aynı dairede kalan kiracılar için, özellikle 5 yılı aşan sözleşmelerde, ev sahipleri “kira çok düşük kaldı” diyerek sert artışlar talep ediyor. 

Mevzuata göre:

5 yıldan kısa sözleşmelerde üst sınır, büyük ölçüde TÜFE oranı ve yürürlükteki geçici hükümlerle belirleniyor.

5 yıl dolduğunda ise taraflardan biri, Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde kira bedelinin rayiç değere uyarlanmasını isteyebiliyor.

Bu durumda dahi, kira bir anda fırlatılmıyor; mahkeme emsal kiralar, konum, bina yaşı, dairenin durumu, ekonomik koşullar gibi kriterlerle “hakkaniyete uygun kira”yı belirliyor. Kiracının da bu davada avukatla veya hukuki destekle kendini savunması, Ankara’daki rayiçlerin abartılı gösterilmesine karşı denge sağlayabiliyor.

“SATIŞ NEDENİYLE TAHLİYE”DE YENİ MALİKİN DAVA AÇMASI GEREKİYOR

Kiracının çok sorduğu sorulardan biri: “Ev satıldı, hemen çıkmak zorunda mıyım?” 

Ankara’da uygulama şu şekilde:

• Evi alan yeni malik, kiracıya taşınma niyetini yazılı ihtarla bildiriyor.
• Tebligat tarihinden itibaren genellikle 6 aylık süre işliyor.
• Bu süre sonunda kiracı hâlâ çıkmadıysa, yeni malik Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açabiliyor.

Sözlü uyarılar, WhatsApp mesajları, emlakçının aramaları tek başına yeterli değil. Kiracı, dava ve mahkeme kararı olmadan “kapıma kilit vuruldu, eşyam dışarı atıldı” gibi bir durumla karşılaşırsa, bu hem suç hem de tazminat sebebi olabiliyor. Ankara’da savcılık ve polis, zorla tahliye vakalarında kiracıyı koruyan taraf olabiliyor.

ANKARA’DA FAHİŞ KİRA ARTIŞI VE TAHLİYE BASKISI HAKKINDA SIK SORULANLAR

Ev sahibim Ankara’da %200 artış istiyor, kabul etmezsem hemen çıkarabilir mi?

• Hayır. Siz yasal sınır (TBK ve güncel sınırlamalar) çerçevesinde kira ödeyip yükümlülüklerinizi yerine getiriyorsanız, sırf artışı kabul etmediniz diye derhal tahliye edilemezsiniz. Ev sahibi dilerse Sulh Hukuk’ta kira tespiti veya tahliye davası açmak zorunda.

Tahliye taahhütnamesi imzalattılar, Ankara’da ne yapabilirim?

• Eğer taahhüt, kira sözleşmesi imzalanırken veya hemen sonrasında, baskı altında imzalatıldıysa, Sulh Hukuk Mahkemesinde iptalini talep etme imkânı olabilir. Taahhüdün tarihi, içeriği ve imza şartları burada kritik; mutlaka hukuki destek almak gerekir.

Ev sahibim “oğlum oturacak” diyor, çıkmazsam ne olur?

• Gerçek ihtiyaç varsa, ev sahibi Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak zorunda. Dava açılmadan ve mahkeme kararı olmadan zorla çıkarılamazsınız. Ayrıca ihtiyaç iddiasının samimi olması ve sonradan kötüye kullanılmaması gerekir; aksi halde tazminat gündeme gelebilir.

Kira artışına itiraz ettim, ev sahibi icra takibi başlattı; ne yapmalıyım?

• Ödeme emrini görmezden gelmeyin. Süresi içinde icra dairesine itiraz edebilir, ödediğiniz kiraları dekontlarla ispatlayabilirsiniz. Gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesinde davaya dönüşen süreçte kendinizi savunma hakkınız var.

Ankara’da kiracı olarak tek başıma dava açabilir miyim, avukat zorunlu mu?

• Sulh Hukuk Mahkemelerinde avukat zorunluluğu yok; bireysel olarak dava açabilirsiniz. Ancak karmaşık kira tespiti ve tahliye dosyalarında bir avukattan veya en azından hukuki danışmanlıktan yararlanmak, hak kaybı riskini ciddi şekilde azaltır.