Kentsel dönüşüm şartları neler? Eski binalar için süreç nasıl işler?

Eviniz Kaç Yıllık? Kentsel Dönüşüme Girme Şartları Neler?

Türkiye'de eskiyen binalar, deprem güvenliği ve kentsel dönüşüm konusu ev sahiplerinin gündemindeki yerini koruyor. Özellikle 20, 30 veya 40 yıllık evlerde yaşayan vatandaşlar, binalarının kentsel dönüşüme girip girmeyeceğini merak ediyor. Peki, evler kentsel dönüşüme ne zaman girer, bir binanın kaç yıllık olması gerekir ve süreç nasıl başlatılır? İşte eski binalar, riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci hakkında bilinmesi gerekenler…

Evler kentsel dönüşüme ne zaman girer?

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların veya mevzuat kapsamında dönüşüme konu edilen alanların daha güvenli ve sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürülmesini amaçlıyor. Ancak her eski binanın otomatik olarak kentsel dönüşüme alınması söz konusu değil.

6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı olarak değerlendirilmesinde temel ölçüt, yapının teknik incelemeler sonucunda risk taşıdığının belirlenmesi. Binanın yaşı, kullanılan malzemeler, taşıyıcı sistemin durumu ve yapının mevcut koşulları değerlendirmede önem taşıyor.

Bu nedenle 30 veya 40 yıllık bir binada oturmak, tek başına kentsel dönüşüm kararı alınacağı anlamına gelmiyor. Aynı şekilde daha yeni bir binanın da teknik açıdan risk taşımayacağı kesin olarak söylenemez.

Binanın deprem güvenliği konusunda şüphe varsa uzman değerlendirmesine başvurulması, riskin anlaşılması açısından önem taşıyor.

Kentsel dönüşüm için bina kaç yıllık olmalı?

Ev sahiplerinin en çok merak ettiği sorulardan biri, kentsel dönüşüm için belirlenmiş bir bina yaşı sınırının bulunup bulunmadığı.

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapılabilmesi için binanın mutlaka 30, 40 veya 50 yıllık olması gerektiğine ilişkin genel bir yaş şartı bulunmuyor. Bir yapının risk durumu, yalnızca yapım yılına bakılarak belirlenmiyor.

Örneğin 1980'li veya 1990'lı yıllarda inşa edilen bir binanın eski olması, mutlaka riskli olduğu anlamına gelmez. Ancak binanın yaşı ilerledikçe taşıyıcı sistemin, betonun, donatıların ve genel yapı durumunun uzmanlar tarafından incelenmesi önem kazanabilir.

Daha yeni bir binada da yapım hataları, uygun olmayan müdahaleler veya başka teknik sorunlar bulunabilir. Bu nedenle evin yaşı bir değerlendirme unsuru olsa da tek başına karar ölçütü değildir.

Eskiyen binalar kentsel dönüşüme nasıl girer?

Bir binanın kentsel dönüşüm sürecine alınması için izlenebilecek yollardan biri, riskli yapı tespitinin yaptırılmasıdır. Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Riskli yapı tespiti için başvuru yapılır

Bina maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurabilir.

Başvuru, ilgili sistem üzerinden yürütülür. İnceleme ve tespit işlemlerinin masrafları genel olarak başvuruyu yapan malikler tarafından karşılanır.

Riskli yapı tespiti için bütün kat maliklerinin önceden aynı yönde karar vermesi şart değildir. Maliklerden biri, mevzuatta belirtilen usule uygun biçimde tespit talebinde bulunabilir.

2. Binanın teknik incelemesi yapılır

Yetkili kuruluş, ilgili mevzuat ve teknik esaslar çerçevesinde binanın risk durumunu değerlendirir. İncelemede yapının taşıyıcı sistemi ve gerekli teknik veriler dikkate alınır.

Bu süreç, yalnızca binanın dışarıdan gözlemlenmesiyle sınırlı değildir. Riskin belirlenmesi için gerekli teknik incelemelerin yapılması gerekir.

3. Rapor ilgili idare tarafından değerlendirilir

Hazırlanan riskli yapı tespit raporu, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri bulunan belediyeye sunulur. Raporun mevzuata uygunluğu incelenir; eksiklik veya hata bulunması halinde düzeltilmesi istenebilir.

Tespit sonucunda yapının riskli olduğunun uygun bulunması halinde ilgili işlemler başlatılır ve tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenmesi için bildirim yapılır.

4. Bildirim ve itiraz süreci işler

Riskli yapı tespitine ilişkin bildirimler, mevzuatta belirtilen yöntemlerle hak sahiplerine duyurulur. Mevcut düzenlemeye göre itiraz süresi, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gündür.

İtiraz edilmesi halinde rapor teknik açıdan incelenir ve yapının riskli olup olmadığı hakkında karar verilir. İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda tespit kesinleşebilir.

5. Tahliye ve yıkım işlemleri gündeme gelir

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından tahliye ve yıkım süreci mevzuata göre yürütülür. Hak sahiplerine gerekli bildirimler yapılır ve yapının boşaltılması ile yıkımına ilişkin işlemler başlatılır.

Yıkımın ardından binanın yeniden yapılması, arsanın değerlendirilmesi ve maliklerin yeni projeye ilişkin kararları gibi konular gündeme gelir.

Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım aşamalarının ayrıntıları binanın ve taşınmazın durumuna göre değişebilir.

Kentsel dönüşüm kararını kim verir?

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti ile binanın yeniden yapılmasına ilişkin kararlar birbirinden farklı aşamalardır.

Riskli yapı tespiti, mevzuata uygun teknik inceleme ve idari değerlendirme sonucunda kesinleşir. Binanın yeniden yapılması, kat karşılığı anlaşma veya diğer uygulama kararları ise ilgili mevzuat ve mülkiyet koşulları çerçevesinde yürütülür.

Bir binada yalnızca tek bir malikin risk tespiti talep edebilmesi, bütün dönüşüm kararlarının tek kişi tarafından alınabileceği anlamına gelmez. Yeniden yapım ve uygulama aşamalarında maliklerin hakları, karar alma usulleri ve yasal süreler ayrıca dikkate alınır.

Bu süreçte imzalanacak sözleşmelerin, paylaşım koşullarının, teslim sürelerinin ve mali yükümlülüklerin dikkatle incelenmesi önemlidir.

Binada çatlak varsa kentsel dönüşüme girer mi?

Duvarlarda veya taşıyıcı elemanlarda görülen çatlaklar, tek başına bir binanın kentsel dönüşüme alınacağını kesin olarak göstermez. Çatlakların yeri, genişliği, oluşma nedeni ve zaman içindeki değişimi önemlidir.

Özellikle kolon ve kirişlerdeki belirgin hasarlar, beton dökülmesi, donatıların açığa çıkması, binada gözle görülür eğilme veya deprem sonrasında oluşan yapısal hasarlar uzman incelemesi gerektirebilir.

Bu tür işaretler varsa yalnızca binanın yaşına bakarak karar vermek yerine yetkin bir inşaat mühendisine ve gerektiğinde ilgili idarelere başvurulmalıdır. Binanın güvenli olmadığı düşünülüyorsa yetkililerin yönlendirmeleri dikkate alınmalıdır.

Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları neler?

Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahiplerinin hakları, binanın risk durumuna, taşınmazın niteliğine ve uygulanacak yönteme göre değişebilir.

Riskli yapı tespiti, itiraz, tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarında maliklerin bilgilendirilmesi ve mevzuatta belirtilen usullerin izlenmesi gerekir.

Özellikle şu konuların açıklığa kavuşturulması önem taşır:

- Yeni projede bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı

- İnşaat maliyetlerinin ve ek ödemelerin nasıl belirleneceği

- Müteahhit ile yapılacak sözleşmenin koşulları

- İnşaatın tamamlanma ve teslim süresi

- Tahliye, kira yardımı ve varsa diğer desteklerin şartları

- Karara katılmayan maliklerin hakları ve uygulanacak yasal süreç

Kira yardımı veya diğer destekler her durumda otomatik olarak verilmez. Başvuru koşulları, destek türü ve ilgili idarenin güncel uygulamaları ayrıca kontrol edilmelidir.

Kentsel dönüşüm başvurusu nereden yapılır?

Riskli yapı tespiti için maliklerin, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurduğu lisanslı kurum ve kuruluşlara başvurması mümkündür. İlgili bilgiler ve süreçler Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî internet sitesinden takip edilebilir.

e-Devlet üzerinden sunulan Riskli Yapı Tespiti hizmeti de başvuru sürecine ilişkin işlemler için kullanılabilir. Belediyelerin sunduğu ön inceleme veya bina tarama hizmetlerinin ise 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan resmî riskli yapı tespitiyle aynı olmayabileceğine dikkat edilmelidir.

Başvuru öncesinde hizmetin kapsamının, ücretinin ve sonucunun hangi yasal işlemlerde kullanılabileceğinin öğrenilmesi yararlı olacaktır.

Eski evler için kentsel dönüşümde en önemli nokta ne?

Eskiyen bir binada yaşamak, deprem güvenliğinin kontrol edilmesi için önemli bir neden olabilir; ancak tek başına kentsel dönüşüm kararı verilmesini sağlamaz. Binanın teknik durumu, riskli yapı tespiti ve ilgili yasal süreçler belirleyicidir.

Ev sahiplerinin yalnızca binanın yaşına veya dış görünüşüne dayanarak karar vermek yerine uzman incelemesine başvurması gerekir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde ise bildirim, itiraz, tahliye ve yıkım aşamalarının mevzuata uygun biçimde takip edilmesi önem taşır.

Kentsel dönüşüm sürecinde doğru bilgi edinmek, teknik raporları incelemek ve sözleşmeleri dikkatle değerlendirmek hem can güvenliği hem de mülkiyet haklarının korunması açısından büyük önem taşıyor.