Ankara’da tapu işlemleri arttı: 2025’te 168 milyar TL harç rekoru

Ankara’da da yakından takip edilen tapu piyasasında 2025 yılı verileri açıklandı. Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın değerlendirmesine göre Türkiye genelinde 2025’te tüm gayrimenkul türlerinde satış adedi yaklaşık 3 milyon 333 bine çıktı. Toplam tapu işlemleri 20 milyon 523 bini aşarak tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı. Tapu harç geliri ise 168 milyar 146 milyon 103 bin 75 lira olarak kayda geçti. Bu tablo, hem işlem adedinde hem de harç tahsilatında “rekor” başlığını öne çıkardı.

GAYRİMENKUL SATIŞLARI 3,33 MİLYONA NASIL ULAŞTI?

Özelmacıklı’nın paylaştığı rakamlara göre 2024’te tüm gayrimenkul türlerinde 3 milyon 43 bin satış işlemi yapılmıştı. 2025’te bu sayı yaklaşık yüzde 10 artışla 3 milyon 333 bin seviyesine yükseldi. Satışlarda görülen bu artış; konut, arsa, tarla, iş yeri gibi farklı taşınmaz türlerinde hareketliliğin sürdüğünü gösterdi. Toplam tapu işlem sayısındaki yükseliş de benzer bir eğilime işaret etti ve 20,6 milyona yaklaşan işlem hacmiyle yeni zirve görüldü. Sektör temsilcileri, yüksek işlem sayısının; alım-satımın yanı sıra ipotek, intikal, şerh ve benzeri tapu hizmetlerinden kaynaklanabildiğini vurguluyor.

TAPU HARÇ GELİRİ 96 MİLYARDAN 168 MİLYARA NASIL ÇIKTI?

2024’te tapu harç geliri 96 milyar 133 milyon lira seviyesindeydi. Özelmacıklı, 2025’te bu gelirin yaklaşık yüzde 75 artışla 168 milyar 146 milyon liraya yükseldiğini söyledi. Harç gelirindeki güçlü artış; işlem hacminin yükselmesi, bazı bölgelerde rayiçlerin artması ve değer artışlarının harç hesaplamalarına yansıması gibi başlıklarla birlikte okunuyor. Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplandığı için, beyan edilen rakamlar ve piyasa değerleri harç tahsilatını doğrudan etkiliyor. Bu nedenle yıl genelindeki fiyat hareketleri, bütçe gelirleri tarafında da belirgin sonuçlar doğuruyor.

EN ÇOK TAPU İŞLEMİ ARALIK AYINDA MI YAPILDI?

Özelmacıklı’nın açıklamasına göre Aralık ayında toplam 2 milyon 207 binin üzerinde tapu işlemi yapıldı. Harç tahsilatında da zirve Aralık’ta görüldü ve 28 milyar 970 milyon lira ile en yüksek aylık gelir elde edildi. Yılın son ayında artan işlem trafiğinde; yıl sonu finans planlaması, beklenen tarife güncellemeleri ve piyasa beklentilerinin etkili olduğu değerlendiriliyor. Özellikle döner sermaye ücretleri ve bazı kalemlerde yeniden değerleme kaynaklı artışlar konuşulurken, vatandaşların işlemleri yıl bitmeden tamamlamaya yöneldiği ifade ediliyor.

İLLERE GÖRE TAPU İŞLEMLERİNDE ANKARA İKİNCİ SIRADA

İl bazında işlem sayılarına bakıldığında İstanbul, 1 milyon 931 bin tapu işlemi ve 48 milyar 288 milyon lira harç geliriyle ilk sırada yer aldı. Ankara ise 1 milyon 284 bin işlem ve 17 milyar 561 milyon lira harç geliriyle ikinci sıraya yerleşti. Üçüncü sırada İzmir’in 880 bin işlem ve 11 milyar 314 milyon lira gelirle öne çıktığı aktarıldı. Satış adetleri tarafında ise İstanbul’da toplam satış adedi 423 bin seviyesine yaklaşırken, en çok satış yapılan ilçe 37 bin 351 satış ile Esenyurt oldu. Özelmacıklı, Ankara’da toplam satış sayısını yaklaşık 231 bin, İzmir’de ise 156 bin seviyelerinde olarak paylaştı.

2026’DA TAPU MASRAFLARI NEDEN ARTIYOR, NELER DEĞİŞTİ?

Özelmacıklı, 2025 yılı için yeniden değerleme oranının yüzde 25,49 olarak belirlendiğini hatırlattı. Buna bağlı olarak 2026 yılı döner sermaye ücretlerine ilişkin güncel tarife cetveli yürürlüğe girdi. Döner sermaye ücreti hesabında esas alınan ve her yıl yeniden değerleme oranında artan gösterge yeni yıl itibarıyla 2 bin 227 TL’ye çıktı. Bu kalem; satıştan ipoteğe kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu birçok işlemi etkiliyor. Örneğin İstanbul’da tek bir satış işleminden alınan döner sermaye ücreti 5 bin 323 TL’den 6 bin 681 TL’ye yükseldi.

YETKİ ALANI DIŞI İŞLEMLER VE VERGİ DEĞERLERİ HARCİ NASIL ETKİLİYOR?

Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde, yetki verilen tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı üzerinden hesaplanan işlem ücretinin iki katı döner sermaye ücreti olarak tahsil ediliyor. Bu başlık, farklı il/ilçede işlem yapanlar için maliyeti artırabiliyor. Özelmacıklı ayrıca 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinde, 2025’te uygulanan değerlerin “iki kat fazlasının” esas alınabileceğini belirtti. Bu durum, satış bedeli ve beyan süreçleriyle birlikte harç gelirlerini yukarı çekebiliyor. Değerli konut vergisinde 2026 eşik tutarı 17 milyon 711 bin TL olarak uygulanacak; rayiç artışlarıyla yeni mükelleflerin sisteme girmesi bekleniyor.

VERASET, ÇEVRE TEMİZLİK VE DİĞER KALEMLERDE 2026 GÜNCELLEMESİ

Özelmacıklı’nın verdiği bilgiye göre veraset ve intikal vergisinde (füruğ kapsamlı miras hisselerinde) istisna tutarı 2 milyon 907 bin 136 liraya yükseldi. Konutlara ait çevre temizlik vergisi de su tüketimine göre hesaplanacak; metreküp başına büyükşehir belediyelerinde 4 TL, diğer belediyelerde 3 TL olacak. Bu kalemler doğrudan tapu harcı olmasa da taşınmaz maliyetleri ve yıllık vergilendirme yükünü etkilediği için gayrimenkul piyasasında yakından izleniyor.

YETKİ BELGESİNE YILLIK HARÇ: 1 OCAK’TA BAŞLADI

Taşınmaz ticareti kapsamında sözleşmeli işletmeler dâhil yetki belgelerine getirilen yıllık harç uygulamasının 1 Ocak itibarıyla başladığını belirten Özelmacıklı, büyükşehir belediyesi sınırlarında işletme ve sözleşmeli işletmeler için yıllık harcın 40 bin TL olduğunu söyledi. Ödemelerin ocak ayında yapılacağı bilgisini paylaşan Özelmacıklı, yılın sonunda belge alanların kısa aralıkla iki ayrı dönemde harç ödeme riskiyle karşılaşabileceğine dikkat çekti. Yetki belgesi başvurularından önce makbuzun TTBS üzerinden yüklenmesi de istenecek. Özelmacıklı, düzenlemenin mevzuata uygun çalışan işletmeler için ek mali yük doğurduğunu vurguladı.

TAPUDA EKSİK BEYAN CEZASI 4 KAT ARTTI: RİSK NEREDE?

Gayrimenkul satışlarında gerçek beyanı güçlendirmeyi hedefleyen düzenlemeye göre; tapu harcında eksik beyanın tespit edilmesi hâlinde uygulanacak vergi ziyaı cezası 4 kat arttı. Buna göre tapu harcı, beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden az olmayacak şekilde hesaplanıyor. Gerçeği yansıtmayan beyanlarda, aradaki fark için uygulanacak cezanın mevcut yüzde 25 oranına göre daha ağır olacağı ifade ediliyor. Özelmacıklı, ivaz karşılığı devirler, ölünceye kadar bakma akdi ve trampa gibi işlemlerde de ilgili hükümlerin devreye girdiğini aktarırken, “beyan affı” beklentisini de dile getirdi.