Ankara'da kentsel dönüşümde malik ve kiracıların hakları neler?

Ankara’da kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespitinden taşınmaz değerine, tahliye kararından kira yardımı başvurularına kadar her aşama, malikler ve kiracılar için farklı itiraz yolları içeriyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, belediyeler ve idare mahkemeleri, Ankara pratiğinde en çok başvurulan merciler arasında yer alıyor.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE İTİRAZ SÜRECİ İŞLİYOR

Ankara’da bir binanın “riskli yapı” ilan edilmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik çerçevesinde yürütülüyor. 

Malikler, lisanslı kurum veya kuruluşlarca yapılan riskli yapı tespit raporuna, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebiliyor. İtirazlar, Ankara’daki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü üzerinden Riskli Yapı Tespitlerine İtiraz Komisyonuna iletilerek karara bağlanıyor.

Komisyon, çoğu zaman yeniden teknik inceleme veya ek rapor isteyerek dosyayı değerlendiriyor. Ankara’da özellikle zemin etüdü, statik proje ile fiili durum uyumsuzluğu ve binanın güçlendirilebilirliği konularında itirazlar öne çıkıyor. Komisyon, riskli yapı kararını onaylayabilir, düzeltebilir veya tamamen kaldırabilir. Komisyon kararı idari işlem niteliği taşıyor ve bu işleme karşı Ankara İdare Mahkemelerinde iptal davası açılabiliyor.

RİSKLİ ALAN VE REZERV ALAN KARARLARINA DAVA AÇILIYOR

Ankara’da “riskli alan” veya “rezerv yapı alanı” ilanı, çoğunlukla Cumhurbaşkanı kararıyla Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giriyor. 

Bu kararlara karşı, ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde Danıştay veya yetkili idare mahkemelerinde iptal davası açılabiliyor. Ankara özelinde, Mamak, Altındağ ve Yenimahalle gibi ilçelerdeki büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde bu tür davalar sıkça gündeme geliyor.

Malikler, riskli alan kararlarına “şehircilik ilkelerine aykırılık”, “ölçülülük” ve “kamusal yarar gerekçelerinin yetersizliği” iddialarıyla itiraz ediyor. 

Mahkeme, bu davalarda genellikle şehir plancısı, harita mühendisi ve inşaat mühendisi bilirkişilerden oluşan heyet görevlendirerek alanın gerçekten risk taşıyıp taşımadığını ve kamu yararı kriterlerini irdeliyor.

MALİKLER KARARLARA KARŞI ORTAK HAREKET EDİYOR

Ankara’da bina bazlı kentsel dönüşüm projelerinde, bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunlukla aldığı kararlar belirleyici oluyor. Bu çoğunlukla alınan kararlar, karara katılmayan maliklere noter kanalıyla tebliğ ediliyor. Uymayan maliklerin payları, 6306 sayılı Kanun gereği “açık artırma yoluyla diğer maliklere satılma” riskiyle karşı karşıya kalıyor.

Kararlara katılmayan, ancak pay satışına konu edilmek istemeyen malikler, sürecin hem şekli hem de esas yönünden hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri ve idare mahkemeleri nezdinde dava açabiliyor. 

Tebligatın usulüne uygun yapılmaması, karar tutanağının eksikliği, üçte iki çoğunluğun gerçekte sağlanmamış olması Ankara pratiğinde en sık tartışılan itiraz gerekçeleri arasında bulunuyor.

DEĞER TESPİTİNDE MALİKLER BİLİRKİŞİ RAPORUNA YÜKLENİYOR

Ankara’da kentsel dönüşüm projelerinde en çok tartışma yaratan başlıklardan biri de değer tespiti. Taşınmazların rayiç bedeli belirlenirken; konum, imar durumu, emsal satışlar ve bölgesel piyasa koşulları dikkate alınıyor. Ancak maliklerin önemli bir kısmı, özellikle merkez ilçelerdeki dönüşüm alanlarında, belirlenen değerin piyasanın altında kaldığını savunuyor.

Mahkeme veya idare tarafından görevlendirilen bilirkişilerin hazırladığı değer tespit raporlarına karşı, maliklerin raporun tebliğinden sonra belirlenen süre içinde itiraz dilekçesi sunma hakkı bulunuyor. 

Ankara’da açılan davalarda, malikler çoğu zaman emlak ofislerinden alınan emsal satışlar, ekspertiz raporları ve bankaların kredi ekspertiz değerleri ile idari raporları çelişkiye düşürmeye çalışıyor. Mahkemeler, yoğun itiraz halinde yeni bilirkişi heyeti görevlendirebiliyor.

KİRACILAR KİRA DESTEĞİ VE TAHLİYEDE HAK ARIYOR

Ankara’daki kentsel dönüşüm süreçleri yalnızca malikleri değil, kiracıları da doğrudan etkiliyor. Riskli yapı kararı sonrası tahliye süreci başlarken, kiracıların kira yardımı ve taşınma desteği talepleri gündeme geliyor. Kiracılar, kira desteği için Ankara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetkilendirilmiş belediyelere başvuruyor.

Başvurunun reddi, eksik ödeme yapılması ya da sürenin yanlış hesaplanması durumunda kiracılar, önce idareye yazılı itiraz yapabiliyor. 

Olumsuz cevap verilmesi veya 60 gün içinde cevap alınamaması halinde, kiracılar da tıpkı malikler gibi idare mahkemesinde iptal davası açarak kira yardımı kararını yargıya taşıyabiliyor. 

Ankara’da özellikle gelir düzeyi düşük kiracıların, tahliye süresinin kısalığı ve kira desteğinin yetersizliği nedeniyle hukuki destek arayışına girdiği gözleniyor.

ANKARA’DA BELEDİYELER ARASINDA UYGULAMA FARKLARI GÖRÜLÜYOR

Ankara’daki kentsel dönüşüm projelerinde, ilçe belediyeleri ile Büyükşehir Belediyesi’nin rolü ve uygulama pratikleri de itiraz süreçlerini etkiliyor. 

Bazı ilçelerde, vatandaşlara hukuki bilgilendirme toplantıları düzenlenirken, bazılarında süreç daha teknik ve kapalı yürütülüyor. Bu durum, aynı mevzuata tabi olunmasına rağmen, itiraz oranlarında ve dava sayısında ilçeler arasında ciddi farklılıklar ortaya çıkarıyor.

Uzmanlar, Ankara’da malikler ve kiracılar için en kritik noktanın, riskli yapı tespiti, tahliye ve değer tespiti gibi adımların her birinin farklı süreler ve farklı mercilerle bağlandığını vurguluyor. 

Süre kaçırıldığında, başka bir itiraz yolu bulmak zorlaşırken, zamanında ve gerekçeli yapılan itirazların hem teknik hem hukuki yönden sonuç verdiği ifade ediliyor.