Ankara’da apartman aidatı, yönetici ve ortak alan kavgasında hangi kurum yetkili? İşte başvuru adresleri

Ankara’da apartman ve site sakinleri aidat borcu, yönetici seçimi, gider paylaşımı ve otopark, bahçe, çatı gibi ortak alanlar konusunda en çok sulh hukuk mahkemelerine, tüketici hakem heyetlerine, noterler ve arabuluculara başvuruyor. Büyükşehir ve ilçe belediyeleri ise özellikle ruhsata aykırılık ve ortak alan işgali gibi konularda devreye giriyor.

ANKARA’DA HANGİ UYUŞMAZLIĞA HANGİ KURUM BAKIYOR

Ankara’da apartman ve site içi anlaşmazlıkların hukuki zemini temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dan oluşuyor. Aidatların ödenmemesi, yönetim planına aykırı davranış, ortak gider paylaşımının itirazla karşılanması gibi çekişmeli konular için asıl yetkili yargı mercii sulh hukuk mahkemesi oluyor. Site yönetiminin profesyonel şirketten alınması halinde birçok dosya tüketici uyuşmazlığı sayılarak hakem heyetlerinin önüne gidiyor.

Ankara’da vatandaşlar, otoparkın bazı daire sahiplerince işgal edilmesi, çatının tek bir daireye teras gibi kullandırılması, asansör giderlerinin haksız bölüşülmesi, sığınak ve depo alanlarının “kiraya verilmesi” gibi sık rastlanan sorunlarda mahkeme kararı istiyor. Özellikle yeni yapılan sitelerde şirketleşmiş yönetim modelleri ve yüksek aidat rakamları şikâyetleri artırıyor, bazı dosyalar toplu şekilde tüketici hakem heyetlerine taşınıyor.

AİDAT VE ORTAK GİDER İHTİLAFLARINDA SULH HUKUK DEVREYE GİRİYOR

Aidat miktarına itiraz, geçmişe dönük borçlandırma, haksız gider kalemlerinin faturaya eklenmesi veya karar alınmadan ekstra ödeme istenmesi gibi uyuşmazlıklarda Ankara’da ilk başvuru adresi sulh hukuk mahkemeleri oluyor. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası da bu mahkemelerde açılıyor.

Mahkemeler, site yönetim planını, toplantı tutanaklarını ve alınan kararları inceliyor, gider paylaşımının Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olup olmadığına bakıyor. 

Ankara Adliyesi başta olmak üzere Çankaya, Yenimahalle, Keçiören gibi yoğun nüfuslu ilçelerde sulh hukuk dosyalarının önemli bir kısmını bu tür anlaşmazlıklar oluşturuyor. Vatandaşlar genellikle önce yazılı ihtar ve noter bildirimi aşamasını, sonuç alamayınca dava yolunu tercih ediyor.

SİTE YÖNETİM ŞİRKETLERİNE KARŞI TÜKETİCİ HAKEM HEYETİ YETKİLİ OLABİLİYOR

Ankara’da çok sayıda sitede yönetim işini profesyonel site yönetim şirketleri yürütüyor. Bu şirketlerle imzalanan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar, Yargıtay içtihatlarına paralel şekilde çoğu zaman “tüketici işlemi” sayılıyor. Böyle durumlarda, parasal sınır dahilinde kalan uyuşmazlıklar için önce tüketici hakem heyetlerine başvuru yolu açılıyor.

İlçe tüketici hakem heyetleri, aidatın içinde yer alan temizlik, güvenlik, sosyal tesis işletmesi gibi hizmetlerin bedelinin fahiş olup olmadığını, vaat edilen hizmetlerin sunulup sunulmadığını inceliyor. Ankara İl Tüketici Hakem Heyeti ise daha yüksek meblağlı dosyalara bakıyor. Heyet kararları bağlayıcı oluyor, karara karşı itiraz sulh hukuk mahkemesine taşınabiliyor.

YÖNETİCİ SEÇİMİ VE GÖREVDEN ALINMASINDA MAHKEME KARAR VERİYOR

Yönetici ataması, görev süresi, hesap verme yükümlülüğü ve görevden alınması konusunda da Ankara’da yetkili merci sulh hukuk mahkemesi oluyor. 

Kat malikleri kurulunun toplanamaması, çoğunluk sağlanamaması veya bazı maliklerin toplantıya çağrılmaması gibi usul hatalarında, “toplantının geçersizliği” ve “kararların iptali” talepleriyle yargı yolu kullanılıyor.

Vatandaşlar, yönetici tarafından sunulan işletme projelerine itiraz edebiliyor, harcama kalemlerinin belgelendirilmesini isteyebiliyor. 

Yönetici, görevini kötüye kullandığı iddiasıyla hem görevden alınabiliyor hem de uğratılan zararı tazminle yükümlü tutulabiliyor. Ankara’da özellikle büyük sitelerde yönetici ile kat malikleri arasındaki gerilim, hesap verme konusundaki şeffaflık tartışmalarından besleniyor.

ORTAK ALAN İŞGALİ VE RUHSATA AYKIRILIKTA BELEDİYE HAREKETE GEÇİYOR

Ortak alanların işyeri veya depo yapılması, bahçe içine kaçak yapı eklenmesi, otoparkın dışarıya kiralanması gibi durumlarda Ankara’da devreye giren bir diğer otorite belediyeler oluyor. 

Ankara Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyeleri, İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler kapsamında ruhsata aykırı müdahaleleri tespit edebiliyor, mühürleme ve yıkım dâhil idari yaptırımlar uygulayabiliyor.

Belediyelere yapılan şikâyetlerde, apartmanın proje ve iskan durumuna bakılıyor. Sığınak, otopark ve yeşil alan gibi bölümlerin amacı dışında kullanımında, belediye teknik elemanları yerinde inceleme yapıyor. Bazı dosyalarda belediye kararları ile kat malikleri kurulu kararları çatışabiliyor, uyuşmazlık mahkemeye taşınarak nihai karar yargıdan çıkıyor.

ARABULUCULUK VE NOTER İHTARI UYUŞMAZLIĞI YUMUŞATIYOR

Komşuluk ilişkilerinin hassas olduğu apartman yaşamında Ankara’da giderek daha sık başvurulan yollardan biri de arabuluculuk oluyor. Özellikle para alacağı veya tazminat içeren uyuşmazlıklarda taraflar, dava açmadan önce arabulucuya giderek uzlaşma arayabiliyor. Arabuluculuk anlaşması mahkeme kararı gibi icra edilebiliyor.

Noterler ise hem yönetici atanması ve toplantıya çağrı süreçlerinde hem de aidat borcu ve ihtar bildirimlerinde kritik rol oynuyor. 

Ankara’daki noterler, apartman yöneticilerinin yapacağı toplu tebligatlarda sıkça devreye giriyor. Yazılı ve noter tasdikli ihtar çekilmesi, ileride açılabilecek davalarda delil gücünü artırıyor.

ANKARA’DA VATANDAŞLAR ÖNCE YÖNETİM PLANI VE KARAR DEFTERİNİ İNCELEMEK ZORUNDA

Uzmanlar, Ankara’da apartman ve site sakinlerinin şikâyetçi olmadan önce mutlaka yönetim planını, son kat malikleri kurulu kararlarını ve gider çizelgesini istemesi gerektiğini vurguluyor. Yönetim planı adeta “bina anayasası” niteliği taşıyor, mahkemeler de değerlendirmelerinde bu belgeyi esas alıyor.

Aidatın hesaplanması, asansör giderlerine kimin ne kadar katılacağı, kapıcı veya site görevlisi giderlerinin bölüşümü gibi konular çoğunlukla bu planda ayrıntılı düzenlenmiş oluyor. Ankara’da yeni taşınan kiracı ve malikler ise çoğu zaman bu planı hiç görmediği için haklarını eksik biliyor, şikâyet sürecini geç başlatıyor.

SIK SORULAN SORU VE CEVAPLAR

Aidatımı ödemiyorum, su ve elektriğim kesilebilir mi?

• Ankara’da aidat borcu gerekçe gösterilerek su ve elektrik gibi temel belediye ve dağıtım hizmetleri kesilemiyor. Ancak site içi ortak kullanım hizmetleri (otopark, sosyal tesis gibi) yönetim planına göre kısıtlanabiliyor, ayrıca yönetim icra takibi başlatabiliyor.

Yan daire gece gündüz gürültü yapıyor, nereye şikâyet etmeliyim?

• Önce yöneticiye ve kat malikleri kuruluna başvurulması öneriliyor. Sonuç alınamazsa Ankara’da zabıta, polis ve gerektiğinde sulh hukuk mahkemesi üzerinden “müdahalenin men’i” davası açılması mümkün oluyor.

Ortak alanın bir bölümü restoran ya da dükkan yapılmış, itiraz edebilir miyim?

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı biçimde ortak alanların bağımsız bölüm gibi kullanılması halinde hem belediyeye imar şikâyeti yapılabiliyor hem de sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesi talep edilebiliyor.