Ankara’da ev bakarken hangi sorular sorulmalı?

Ankara’da yükselen kira ve konut fiyatları, hem kiralık hem satılık ev arayışını daha stresli ve riskli hâle getiriyor. Başkentte emlakçıya ya da ev sahibine doğru soruları sormadan atılan her adım, sonradan yüksek aidat, gizli masraf, hukuki sorun veya deprem endişesi olarak geri dönebiliyor. Ankara’nın zemin, ulaşım ve site yaşamı gerçekleri, mevzuatla birleşince “soru listesi” şart hâle geliyor.

LOKASYON VE ULAŞIM HAKKINDA DOĞRU SORULAR SORULUYOR

Ankara’da ev bakarken ilk bölüm, her zaman lokasyon ve ulaşım oluyor. Çankaya, Keçiören, Yenimahalle, Etimesgut, Mamak, Gölbaşı, Sincan gibi ilçelerin her birinde günlük hayat farklı işliyor. 

Bu yüzden emlakçıya şu sorular mutlaka yöneltilmeli:

• Bu evin en yakın metro, Ankaray veya ana otobüs hattına mesafesi ne kadar?
• Yoğun saatlerde bu semtten Kızılay’a, Ulus’a veya iş merkezlerine ortalama ulaşım süresi nedir?
• Bölgedeki okul, hastane, aile sağlığı merkezi, pazar ve market noktalarına yürüyerek gitmek mümkün mü?
• Ulaşımı etkileyebilecek devam eden büyük inşaat, yol çalışması veya imar projesi var mı?

Bu sorular, Ankara’da sabah–akşam trafikte kaybedilecek zamanı ve aylık ulaşım giderini önceden görmeyi sağlıyor.

İMAR, İSKAN VE TAPU DURUMU HAKKINDA AÇIKLIK SAĞLANIYOR

Satılık ev bakarken atlanmaması gereken bölüm, hukuki statü. 

Ankara’da imar ve iskan kaynaklı mağduriyet çok sık yaşandığı için, şu sorular net yanıtlanmalı:

• Bu binanın imar durumu nedir, parsel konut amaçlı mı planlanmış?
• Bina için iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmış mı, tapuda “kat irtifakı” mı, “kat mülkiyeti” mi yazıyor?
• Tapuda bağımsız bölüm açıkça belirtiliyor mu, hisseli tapu veya arsa payı sorunu var mı?
• Daire üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi takyidat bulunuyor mu?

Emlakçının sözlü beyanı yeterli değil; alıcı, belediyeden imar durumu belgesi, tapu müdürlüğünden takyidat sorgusu talep etmeli. Bu adım, Türk Medeni Kanunu ve imar mevzuatı açısından olası riskleri en baştan azaltıyor.

BİNA YAŞI VE DEPREM GÜVENLİĞİ HAKKINDA DETAY SORULUYOR

Deprem gündemi tüm Türkiye’de olduğu gibi Ankara’da da önemini koruyor. 

Ev bakarken binanın güvenliği için şu sorular sorulmalı:

• Bina hangi yıl ruhsat aldı, hangi Deprem Yönetmeliği’ne göre inşa edildi?
• Binanın zemin etüdü yapılmış mı, temel sistemi (radye, kazıklı temel vb.) nedir?
• Daha önce depremde hasar, çatlak veya güçlendirme hikâyesi yaşandı mı, güçlendirme yapıldıysa proje ve rapor mevcut mu?
• Binanın taşıyıcı sistemine müdahale (kolon kesme, duvar kaldırma) yapıldığı biliniyor mu?

Mümkünse mühendis incelemesi talep etmek, özellikle 2000 öncesi binalarda can güvenliği için kritik. Governans sadece kâğıt üzerinde değil; merdiven boşlukları, otopark, bodrum ve ortak alanların fiziksel durumu da yerinde görülmeli.

ISINMA, YALITIM VE FATURALAR HAKKINDA GERÇEKÇİ BİLGİ ALINIYOR

Ankara’nın kış şartları sert; bu yüzden ısınma ve yalıtım konusu, yıllık bütçede büyük yer tutuyor. 

Emlakçıya ve mevcut kiracıya şu sorular sorulmalı:

• Isınma sistemi merkezi mi, bireysel kombi mi, kullandığı yakıt türü nedir (doğal gaz, kömür, fuel-oil)?
• Binada ısı yalıtımı ve dış cephe mantolama var mı, pencereler çift cam mı?
• En soğuk aylarda (Ocak–Şubat) bu dairenin ortalama doğal gaz faturası ne kadar geliyor?
• Aidat içinde ısıtma, sıcak su dâhil mi, yoksa ayrı mı ödeniyor?

Bu sorular, sadece kiralık fiyatını değil, yıl boyunca ödenecek toplam gideri görmeye yardım eder. Enerji Kimlik Belgesi’nin varlığı ve sınıfı da sorularak binanın enerji verimliliği hakkında fikir alınabilir.

AİDAT, ORTAK GİDER VE SİTE KURALLARI HAKKINDA NETLİK SAĞLANIYOR

Ankara’da site yaşamı yaygın ve aidat tutarları zaman zaman kira kadar gündem olabiliyor. 

Ev bakarken şu sorular atlanmamalı:

• Aylık aidat ne kadar, bu aidata neler dâhil (güvenlik, otopark, havuz, temizlik, ısınma, kapıcı)?
• Geçmiş dönemden kalma aidat borcu veya planlanan büyük bir tadilat gideri var mı?
• Apartmanda/sitede evcil hayvan, gürültü, kısa dönem kiralama, misafir otoparkı gibi konularda hangi kurallar geçerli?
• Yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına nereden ulaşılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat ve ortak giderleri düzenliyor; alıcı veya kiracı, hukuki haklarını bilerek hareket ettiğinde, “sonradan ortaya çıkan” sürpriz giderlerin önüne geçebiliyor.

KİRA BEDELİ, ARTIŞ ORANI VE SÖZLEŞME ŞARTLARI AÇIKÇA SORULUYOR

Kiralık ev bakanlar için, sadece bugünkü kira tutarı değil, gelecek yıllardaki kira artış şekli de kritik. 

Bu nedenle ev sahibine şu sorular sorulmalı:

• Net aylık kira tutarı nedir, hangi tarihte hangi hesaba ve hangi açıklamayla yatırılacak?
• Kira artışı hangi orana ve mevzuata göre yapılacak, sözleşmede üst sınır nasıl yazılacak?
• Depozito bedeli nedir, en fazla kaç kira tutarında talep ediliyor, banka hesabında blokeli mi tutulacak?
• Sözleşmede tahliye taahhüdü isteniyor mu, isteniyorsa hangi tarihe ve koşula bağlanmış?

Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito bedelinin belirli sınırları ve bankada ayrı hesapta tutulması şartı bulunuyor. Kiracı, sözleşmede yer alan her maddeyi okumadan imza atmamalı; emlakçı komisyonu, stopaj, damga vergisi gibi kalemler de baştan konuşulmalı.

ÇEVRE, GÜRÜLTÜ VE SOSYAL DOKU HAKKINDA GÖZLEM YAPILIYOR

Ankara’da aynı ilçe içinde bile sokağa göre çok farklı sosyal dokular ve gürültü seviyeleri görülebiliyor. 

Ev bakarken yalnızca daireye değil, çevreye yönelik şu sorular sorulmalı:

• Bina çevresinde gece geç saatlere kadar açık eğlence yeri, kafe, düğün salonu, oto yıkama vb. gürültü kaynakları var mı?
• Bölge öğrenci ağırlıklı mı, aile ağırlıklı mı, sık sık kısa süreli kiralama (günlük kiralık) yapılıyor mu?
• Yakında pazar kurulan günler, trafiğin, kalabalığın ve gürültünün durumu nasıl?
• Komşular ve apartman sakinleri hakkında yönetim ne söylüyor, sık şikâyet veya kavga durumu yaşanıyor mu?

Ev gündüz sessiz, akşam hareketli; hafta içi sakin, hafta sonu çok gürültülü olabilir. Farklı saatlerde gidip gözlem yapmak, Ankara pratiğinde en gerçekçi bilgi kaynaklarından biri.

SORU–CEVAP: ANKARA’DA EV BAKARKEN EN ÇOK HANGİ SORULAR UNUTULUYOR?

Ankara’da ilk görüşmede mutlaka sorulması gereken 3 temel soru ne?

• Lokasyon ve ulaşım süresi, aidat ve ısınma gideri, tapu/iskan durumu. Bu üç başlık, hem günlük hayatı hem de ilerideki hukuki ve finansal riskleri belirliyor.

Deprem konusunda tek başına bina yaşı yeterli mi?

• Hayır. Ruhsat tarihi, zemin etüdü, temel sistemi ve olası güçlendirme raporları da sorulmalı. 2000 sonrası bina bile olsa taşıyıcı sisteme müdahale edilip edilmediği mutlaka sorgulanmalı.

Kira artış oranı nasıl sorulmalı?

• Ev sahibine artışın hangi mevzuat çerçevesinde belirlendiği, sözleşmeye nasıl yazılacağı net sorulmalı. Sözlü vaatlere güvenmek yerine, kira sözleşmesinde açık ve hukuka uygun ifade aranmalı.

Aidatın içinde neler olduğuna neden bakılmalı?

• Aidat düşük görünüp ısınma ve otopark dışında tutulmuş olabilir. Tüm kalemler tek tek sorulmadığında, taşındıktan sonra beklenmedik faturalarla karşılaşılabiliyor.