Ankara’da ev alırken nelere dikkat edilmeli? İşte 7 kritik nokta

Ankara’da 2026’da hızla yükselen kira ve konut fiyatları, pek çok aileyi “kirada sürünmek yerine ev alayım” noktasına getiriyor. Ancak tapudan iskan durumuna, deprem riskinden aidata, sözleşmeden krediye kadar dikkatsiz atılan her imza, sahibini yıllarca sürecek bir hukuk ve masraf sarmalına sokabiliyor. Ankara’ya özgü zemin, ulaşım ve site yaşamı dinamikleriyle birlikte hareket etmek zorunlu hâle geliyor.

LOKASYON VE ULAŞIM, GÜNLÜK YAŞAMI ŞEKİLLENDİRİYOR

Ankara’da ev alırken ilk kritik başlık lokasyon oluyor. Çankaya, Yenimahalle, Keçiören, Etimesgut, Mamak, Gölbaşı, Pursaklar gibi ilçelerin her birinin ulaşım, zemin ve sosyal imkân profili farklı. Evin metroya, otobüs hatlarına, sağlık kuruluşlarına, okullara ve iş merkezlerine olan mesafesi, hem günlük yaşamı hem de ilerideki değer artışını belirliyor.

Yeni yapılan bulvarlar, metro uzatma hatları ve çevre yolu bağlantıları, bugün “uzak” görünen bir semti birkaç yıl içinde cazip hale getirebiliyor. Bu yüzden sadece bugünkü değil, büyükşehir ve ilçe belediyelerinin imar–ulaşım planlarını da incelemek gerekiyor. Planlanan bir hastane, üniversite kampüsü veya metro durağı, Ankara’da belirli bölgelerde konut fiyatlarını kısa sürede yukarı taşıyabiliyor.

İMAR DURUMU VE İSKAN, HUKUKİ RİSKLERİ AZALTIYOR

Türkiye’de en çok mağduriyet yaşanan alanlardan biri, imar ve iskan meselesi. Ankara’da ev almadan önce, gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden imar durumu belgesi mutlaka kontrol edilmeli. Parselin konut amaçlı mı, ticari mi, karma mı planlandığı netleştirilmeli; ileride yükseklik, yoğunluk veya kullanım sıkıntısı çıkarabilecek bir durum olup olmadığı görülmeli.

Binanın iskan (yapı kullanma izni) alıp almadığı da kritik. İskanı olmayan binalarda elektrik, su, doğal gaz abonelikleri çoğu zaman geçici çözümlerle, bazı durumlarda riskli bağlantılarla sürdürülüyor. Ayrıca iskan yoksa, yapı yönetmeliklere uygun tamamlanmamış sayılabiliyor. Tapu kütüğünde “kat irtifakı” mı, “kat mülkiyeti” mi olduğu kontrol edilmeli; mümkünse kat mülkiyetine geçmiş, iskanlı binalar tercih edilmeli.

TAPU TÜRÜ VE HİSSELİ DURUM, MÜLKİYET HAKKINI ETKİLİYOR

Tapu alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, tapu türü. Ankara’da özellikle gelişmekte olan bölgelerde “hisseli arsa”, “tarla vasfında” veya “arsa payı karşılığı” gibi ibarelerle karşılaşılabiliyor. Mesken olarak oturulacak bir yer için tapuda “kat mülkiyetli mesken” veya en azından ilgili bağımsız bölümün net şekilde belirtildiği bir kayıt aranmalı.

Hisseli tapu alındığında, ileride satış, miras ve kullanım dönüşümünde diğer hissedarlarla ciddi sorunlar yaşanabiliyor. Ayrıca ipotek, haciz gibi takyidatlar da tapu kütüğünden detaylı kontrol edilmeli. Tapu işlemlerinin resmi olarak tapu müdürlüğünde, noter sözleşmesi ve banka üzerinden ödeme ile yapılması, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Türk Medeni Kanunu açısından hakkı güçlendiriyor.

DEPREM RİSKİ VE ZEMİN YAPISI, CAN GÜVENLİĞİNİ BELİRLİYOR

Ankara, Türkiye’nin birinci derece deprem bölgesi kadar riskli olmasa da, son yıllarda artan sarsıntılar ve yapı stoğunun yaşı nedeniyle deprem güvenliği önem kazandı. Özellikle eski yapıların yoğun olduğu Kızılay çevresi, Ulus hattı, bazı Mamak ve Altındağ bölgelerinde bina yaşı ve statik durumu detaylı incelenmeli.

2000 öncesi yapılmış binalarda, Deprem Yönetmeliği’ne uygunluk ve güçlendirme yapılıp yapılmadığı sorgulanmalı; mümkünse statik rapor ve mühendis incelemeleri talep edilmeli. Zemin etüdü yapılmış, yeni yönetmeliğe göre ruhsatlandırılmış, radye temel veya kazıklı temel kullanılan projeler daha güvenli kabul ediliyor. Belediyelerin ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın deprem risk haritaları da ev alırken mutlaka gözden geçirilmeli.

AİDAT VE ORTAK GİDERLER, AYLIK BÜTÇEYİ ZORLUYOR

Ankara’da özellikle site yaşamının yoğun olduğu Çayyolu, Yaşamkent, İncek, Eryaman, Batıkent, Oran gibi bölgelerde aidatlar, kira kadar olmasa da ciddi bir ek maliyet yaratabiliyor. Güvenlik, havuz, spor salonu, otopark, peyzaj, jeneratör, kapıcı gibi kalemler, sitenin sunduğu her ekstra konforla beraber aidatı yukarı çekiyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidatlar ve ortak giderler, kat malikleri kurulunda alınan kararlara göre belirleniyor. Ev almadan önce site yönetimiyle görüşüp güncel aidat tutarını, geçmiş dönem borçlarını ve ortak gider kalemlerini öğrenmek şart. Aksi halde, uygun fiyatlı görünen bir konut, yüksek aidat nedeniyle aylık bütçede beklenmedik bir yük oluşturabiliyor. Ayrıca apartmanda/ sitede ısınma sisteminin merkezi mi, bireysel mi olduğu, yakıt türü ve izolasyon kalitesi de faturalara doğrudan yansıyor.

BANKA KREDİSİ VE EK MASRAFLAR, TOPLAM MALİYETİ BÜYÜTÜYOR

Ankara’da konut fiyatları yükseldikçe, nakit alım imkânı her hane için mümkün olmuyor. Bu noktada devreye giren konut kredisi, sadece faiz oranı üzerinden değil, dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek masrafı ve sigortalarla birlikte değerlendirilmek zorunda. Bankaların sunduğu paketlerde zorunlu ve isteğe bağlı sigorta kalemleri ayrıştırılmalı; tüketici, kendi rızası olmadan ek poliçelere imza atmamalı.

6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu ve ilgili BDDK düzenlemeleri gereği, tüketici kredilerinde ve konut kredilerinde şeffaflık ilkesi geçerli. 

Ankara’da ev alırken, birden fazla bankadan ön onaylı teklif almak, toplam geri ödeme tutarını ve vade–faiz dengesini karşılaştırmak kritik. Ayrıca tapu harcı, döner sermaye bedeli, DASK ve zorunlu sigortalar da toplam maliyete mutlaka dâhil edilmeli.

ÖN ÖDEMELİ SÖZLEŞMELER VE MAKETTEN SATIŞ, HUKUKİ RİSK TAŞIYOR

Ankara’da yeni gelişen bölgelerde, henüz tamamlanmamış projelerden “maketten daire” satışı yaygın. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler, ön ödemeli konut satışlarında tüketiciyi belli ölçüde koruyor; cayma hakkı ve teminat zorunlulukları getiriyor. Buna rağmen, ruhsatı tam alınmamış, teminat göstermemiş veya geçmişte sorun yaşamış firmalardan konut alımı ciddi riskler barındırıyor.

Bu nedenle, maketten veya inşaat hâlindeki projeden ev alınacaksa, şirketin geçmiş projeleri, bankayla yaptığı teminat sözleşmeleri, yapı ruhsatı ve sözleşme şartları detaylı incelenmeli. 

Sözleşmelerin noterden veya avukat üzerinden gözden geçirilmesi, ilerde teslim gecikmesi, metrekare farkı, malzeme kalitesi gibi konularda çıkabilecek sorunları azaltıyor.

SORU–CEVAP: ANKARA’DA EV ALIRKEN EN ÇOK NELER MERAK EDİLİYOR?

Ankara’da ev alırken ilk olarak neye bakılmalı?

• Önce tapu türü ve imar/iskan durumuna bakılmalı. Tapuda “kat mülkiyetli mesken” ibaresi, iskan alınmış bir binada yer alıyorsa, hukuki açıdan daha güvenli bir başlangıç sağlar.

Hisseli tapu ile daire almak sakıncalı mı?

• Hisseli tapu, ileride satış, miras ve kullanım paylaşımında büyük sorun yaratabiliyor. Mümkün olduğunca bağımsız bölüm tapusu tercih edilmeli; hisseli yapıda mutlaka avukat ve tapu müdürlüğü üzerinden detaylı inceleme yapılmalı.

Deprem açısından Ankara’da hangi kriterlere bakılmalı?

• Bina yaşı, kullanılan temel sistemi, zemin etüdü ve ruhsat tarihi önem taşıyor. 2000 sonrası Deprem Yönetmeliği’ne göre inşa edilmiş, zemin etüdü yapılmış, radye veya kazıklı temelli binalar daha güvenli kabul ediliyor.

Aidat çok yüksekse ne yapılabilir?

• Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, aidat ve ortak giderler kat malikleri kurulunda belirleniyor. Ev almadan önce aidat miktarı ve kapsamı öğrenilmeli; yüksek aidatlı bir site tercih edilecekse, sağlanan hizmetler ve güvenlik düzeyi buna değip değmediğiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Konut kredisinde sadece faize mi bakmak gerekir?

• Hayır. Dosya masrafı, ekspertiz, ipotek, sigortalar ve toplam geri ödeme tutarı birlikte değerlendirilmelidir. Birden fazla bankadan teklif almak ve toplam maliyeti karşılaştırmak en sağlıklı yöntemdir.

Maketten konut alırken nelere dikkat edilmeli?

• Şirketin geçmişi, banka teminatı, yapı ruhsatı, sözleşme şartları ve teslim tarihi detaylı incelenmeli; mümkünse hukuki danışmanlık alınmalı. Ön ödemeli satışlarda cayma hakkı ve teminat mekanizmaları mevzuatla düzenlense de risk tamamen ortadan kalkmaz.