Ankara'da 2026'da en çok değerlenecek 5 bölge neresi?

Başkent Ankara’nın batı aksında yaşanan hızlı nüfus artışı ve tamamlanan yeni imar düzenlemeleri gayrimenkul piyasasının halihazırdaki dengelerini kökten değiştiriyor. Şehir merkezindeki yapı stokunun yaşlanması ve deprem güvenliği kaygıları yatırımcıları Eskişehir Yolu ile Bağlıca hattındaki planlı gelişim bölgelerine yönlendirirken, 2026 projeksiyonlarında bu bölgelerdeki konut ve arsa değerlerinin enflasyon üzerinde ciddi bir getiri sağlaması bekleniyor.

ESKİŞEHİR YOLU BÜYÜMEYE DEVAM EDİYOR

Ankara’da "yatırım" denildiğinde akla gelen ilk güzergah olan Eskişehir Yolu, nitelik değiştirerek büyümeye devam ediyor. Geçmişte sadece üniversiteler ve kamu binalarıyla anılan bu hat, günümüzde modern konut projeleri, iş merkezleri ve yaşam kompleksleriyle yeni bir şehir merkezine dönüşüyor. Özellikle Çankaya ve Yenimahalle ilçelerinin kesişim noktasından batıya doğru uzanan hat, hem beyaz yakalı çalışanların hem de uzun vadeli arsa yatırımcılarının radarına girdi. 

Bölgedeki nüfus yoğunluğunun artmasıyla birlikte belediyelerin altyapı yatırımlarını bu yöne kaydırması, arsa metrekare birim fiyatlarında istikrarlı bir yükselişi tetikliyor. 

Mevzuat açısından bakıldığında, 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli nazım imar planlarında yapılan revizyonlar, tarla vasfındaki arazilerin imarlı arsaya dönüşümünü hızlandırarak yatırımcıya hukuksal güvence sağlıyor.

BAĞLICA EN HIZLI DEĞERLENEN BÖLGELERDEN 

Ankara'nın son on yılda en hızlı değerlenen bölgelerinden biri olan Bağlıca, gelişimi tamamlanmış bir yapıya kavuşsa da genişleme alanlarıyla hala fırsatlar sunuyor. 

Bölgenin Sabancı Bulvarı ve Ankara Çevre Yolu ile olan bağlantılarının güçlendirilmesi, ulaşım sorununu büyük ölçüde çözdü. Bu durum, özellikle MİT yerleşkesi ve çevresindeki güvenlikli yapılaşmanın etkisiyle bölgeyi "elit ve güvenli" bir yatırım limanı haline getirdi. 

Bağlıca’nın doğusunda kalan ve yapılaşmanın henüz tam olarak doyuma ulaşmadığı alanlar, 2026 yılına kadar orta ve uzun vadeli yatırım düşünenler için öncelikli tercih sebebi oluyor. Arsa payı yüksek konut projeleri, buradaki yatırımın geri dönüş süresini (amortisman) kısaltıyor.

2026 YILINDA DEĞERİNE DEĞER KATACAK BÖLGELER BELİRLENDİ

Yatırım uzmanları ve şehir plancılarının öngörülerine göre, 2026 yılında Eskişehir Yolu ve Bağlıca etkileşim sahasında en çok değerlenecek beş bölge netleşti. Bu bölgelerin başında Dodurga geliyor. Uzun süredir imar sorunlarıyla gündemde olan ve otoban içi/dışı olarak tartışılan Dodurga, hukuki süreçlerin netleşmesi ve kooperatifleşme sürecinin hızlanmasıyla birlikte yatırımcısına ciddi kar marjı vaat ediyor. İkinci sırada ise Yapracık Sol Taraf yer alıyor. Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) yatırımlarıyla bilinse de, özel sektörün lüks konut hamleleri ve arazilerin villalık parselasyonlara uygunluğu burayı cazip kılıyor.

Listenin üçüncü sırasında sanayi ve lojistik merkezlerine yakınlığıyla Temelli bulunuyor. Ankara’nın batı kapısı olarak nitelendirilen Temelli, özellikle 2. ve 3. Organize Sanayi Bölgelerindeki istihdam artışı nedeniyle konut talebinin patlama yapacağı bir nokta olarak görülüyor; burada arsa yatırımı öne çıkıyor. 

Dördüncü bölge olarak Ballıkuyumcu dikkat çekiyor. Üniversite alanlarına yakınlığı ve şehir merkezine ulaşım kolaylığı sağlayan banliyö projeleri, Ballıkuyumcu’yu konut gelişimi için ideal bir rezerve alan haline getirdi. Son olarak beşinci sırada Alacaatlı ve İncek Bağlantı Yolu yer alıyor. 

Bu hat, Bağlıca ile İncek arasındaki lüks konut segmentini birbirine bağlayarak, üst gelir grubuna hitap eden ticari ve konut projeleriyle 2026'da metrekare birim fiyat rekorları kırmaya aday gösteriliyor.

GAYRİMENKUL YATIRIMINDA YASAL DÜZENLEMELER NASIL İŞLİYOR?

Gayrimenkul yatırımında sadece lokasyon değil, yasal düzenlemeler de büyük önem taşıyor. Ankara Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin meclis kararlarıyla onaylanan emsal artışları veya kat yükseklik izinleri, bugün boş görünen bir tarlayı yarın çok katlı bir rezidans projesine dönüştürebiliyor. 

Özellikle "Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi" kapsamında riskli alanların dönüştürülmesi ve yeni imar adalarının oluşturulması, Eskişehir Yolu aksındaki arsa stokunun değerini katlıyor. 

Yatırımcıların, tapu devri yapmadan önce arazinin "tarla" mı yoksa "arsa" mı olduğunu, terk oranlarını ve imar durum belgesini (çap) mutlaka e-devlet veya belediye sistemleri üzerinden teyit etmesi gerekiyor. Hisseli tapularda yaşanan hukuki süreçlerin uzaması riskine karşı, müstakil parsel veya sorunu çözülmüş kooperatif hisseleri daha güvenli bir liman olarak görülüyor.

GAYRİMENKUL ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Piyasa analistleri, Ankara genelinde fiyatların yükseliş trendinde olmasına rağmen, doğru fiyattan alım yapmanın önemine vurgu yapıyor. 

Fiyat köpüğünün oluştuğu doymuş bölgeler yerine, gelişime açık ve belediye hizmetlerinin yeni gitmeye başladığı çeper bölgelerin tercih edilmesi, 2026 vadeli yatırımlarda kazanç potansiyelini maksimize ediyor. Özellikle altyapısı tamamlanmış ancak üstyapı (bina) inşasının henüz yoğunlaşmadığı geçiş bölgeleri, "alım fırsatı" olarak değerlendiriliyor. 

Uzmanlar, yatırımcılara bölgeyi fiziksel olarak gezmelerini ve resmi kurumlardan teyit almadan işlem yapmamalarını tavsiye ediyor.