Hisseli tapular için kritik karar: Rayiç bedel şartı kaldırıldı

Anayasa Mahkemesi (AYM), ev, arsa ve tarla gibi paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin düzenlemeyi iptal etti. Bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarlara tanınan ön alım hakkı kapsamında, ödenecek tutarın hakim tarafından rayiç bedel üzerinden belirlenmesini öngören hükmün mülkiyet hakkını sınırladığına karar verildi. İptal kararının, Resmi Gazete'de yayımlanmasından 9 ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.

Hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı nasıl işliyor?

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesi, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki hissenin tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşlara ön alım hakkı tanıyor. Bu hak sayesinde hissedarlar, satılan payı öncelikli olarak satın alabilmek için dava açabiliyor.

Özellikle birden fazla kişinin ortak olduğu ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda uygulanan bu yöntemle paydaşlar, hisselerden birinin dışarıdan bir kişiye devredilmesi halinde satın alma önceliğini kullanabiliyor.

Hakimin belirlediği rayiç bedel şartı kaldırıldı

Yasal düzenlemeyle ön alım hakkına ilişkin davalarda hakime, satılan taşınmaz payının rayiç değerini belirleme yetkisi verilmişti. Buna göre ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, mahkemece belirlenen bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarını kesin süre içinde nakit olarak yatırması gerekiyordu.

Belirlenen tutarın zamanında ödenmemesi halinde ise taşınmaz payının davacı adına tesciline karar verilemiyordu. Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemede bu uygulamayı mülkiyet hakkı yönünden değerlendirdi.

AYM mülkiyet hakkına dikkat çekti

Düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğu iddiasıyla bazı mahkemeler ile 137 milletvekili tarafından Yüksek Mahkemeye başvuru yapıldı. Başvurularda, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödemek zorunda bırakıldığı rayiç bedel şartının hukuki açıdan sorun oluşturduğu belirtildi.

Başvuruları inceleyen AYM, söz konusu hükümlerin paydaşların mülkiyet hakkını kullanmasını sınırlayabilecek nitelikte olduğu değerlendirmesinde bulundu. Yüksek Mahkeme, düzenlemede yer alan rayiç bedel ve ödeme sürecine ilişkin bazı ifadelerin iptaline hükmetti.

İptal kararı 9 ay sonra uygulanacak

Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu'na eklenen hükümdeki “rayiç bedel”, “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibarelerinin iptaline karar verdi. Kararın yürürlüğe giriş tarihi ise 9 ay sonrası olarak belirlendi.

Bu süre boyunca mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek. İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin hukuki süreçte değişiklik yaşanacak.