Ankara’da apartman otopark ve kapıcı dairesi davasında hangi mahkeme yetkili?

Ankara’da apartman ve site yaşamında otopark paylaşımı, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, depo ve kömürlük gibi ortak alanların hangi amaçla kullanılacağı tartışma konusu oluyor. Kat malikleri arasında çıkan “burası ortak alan mı, özel mülkiyet mi, yetkili mahkeme neresi” soruları, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Ankara’daki sulh ve asliye hukuk mahkemelerinin uygulamalarıyla yanıt buluyor.

ORTAK ALAN UYUŞMAZLIKLARI ANKARA’DA EN ÇOK OTOPARK VE KAPICI DAİRESİNDE YAŞANIYOR

Ankara’da özellikle yeni yapılan sitelerde kapalı otoparkta kimin nereye park edeceği, misafir araçlarının yeri, elektrikli araç şarj ünitesi kullanımı, eski apartmanlarda ise kapıcı dairesinin kiraya verilip verilemeyeceği ve gelirinin kim tarafından nasıl paylaşılacağı en sık tartışılan konular arasında yer alıyor. Buna depo, kömürlük, çatı arası, sığınak ve bahçe kullanımına dair çekişmeler de eklenince, konu çoğu zaman apartman toplantısını aşarak mahkeme koridorlarına taşınıyor.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU ANKARA’DA UYUŞMAZLIKLARA ÇERÇEVE ÇİZİYOR

Apartman ve site içi otopark, kapıcı dairesi ve ortak alan tartışmalarında temel mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu oluyor. Kanun; otopark, kapıcı dairesi, merdiven, sığınak, bahçe, asansör, koridor gibi bölümleri kural olarak “ortak yer” sayıyor. 

Ankara’daki mahkemeler uyuşmazlıklarda:

• Tapu kayıtlarını,
• Kat planını ve projeyi,
• Yönetim planını,
• Kat malikleri kurulu kararlarını

birlikte inceliyor. 

Özellikle yönetim planında otopark paylaşımı veya kapıcı dairesinin kullanımı hakkında özel hüküm varsa, bu hükümler kat malikleri için adeta “site içi mini anayasa” niteliği taşıyor.

OTOPARK PAYLAŞIMI VE PARK YASAĞI ANKARA’DA SULH HUKUK MAHKEMESİNE TAŞINIYOR

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi. 

Ankara’da bir kat maliki:

• “Otoparkta bana yer vermiyorlar”,
• “Yönetim haksız yere aracımı çektiriyor”,
• “Engelli park yeri başkasına kullandırılıyor”,
• “Otopark, bazı maliklere özel tahsis edildi”

gibi şikâyetlerle dava açmak istediğinde, genellikle apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili oluyor. Ankara ölçeğinde bu, çoğu zaman apartmanın yer aldığı ilçe adliyesindeki sulh hukuk mahkemelerine başvuru anlamına geliyor.

Bu davalarda mahkemeler; yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına, fiili kullanıma ve eşitlik ilkesine bakıyor. Otoparkın kullanımında, kat maliklerinin pay oranları, engelli, yaşlı ve sürekli kullanıcı gibi kriterler üzerinden hakkaniyetli bir paylaşım hedefleniyor.

KAPICI DAİRESİ VE ORTAK ALAN KİRASI GELİRİ PAYLAŞIMI DAVA KONUSU OLABİLİYOR

Kapıcı dairesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kural olarak ortak yer sayılıyor. 

Ankara’da pek çok apartmanda:

• Kapıcı fiilen çalışmıyor, daire boş kalıyor,
• Yönetim, kapıcı dairesini üçüncü bir kişiye kiraya veriyor,
• Kira gelirinin nasıl kullanılacağı (aidata mı sayılacak, birikim mi yapılacak, yönetici veya bazı maliklere mi kalacak) tartışma yaratıyor.

Bu durumda da yetkili ve görevli mahkeme çoğunlukla kat mülkiyetine dayalı olduğundan Sulh Hukuk Mahkemesi oluyor. 

Kiraya verme kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı, bütün maliklerin oybirliği gerekip gerekmediği, yönetim planındaki özel düzenlemeler Ankara’daki davalarda belirleyici rol oynuyor.

Kira gelirinin apartmanın ortak giderlerine harcanması, çoğu mahkeme kararında genel prensip olarak kabul görüyor; belirli maliklere ayrıcalık tanıyan uygulamalar ise uyuşmazlığa yol açabiliyor.

ORTAK ALANIN İŞGALİ VE DUVAR ÇEKİLMESİ TAZMİNAT VE ECRİMİSİLE YOLU AÇABİLİYOR

Bazı apartmanlarda, zemin kattaki malik otoparktan veya bahçeden kendine özel alan çeviriyor, depo yapıyor, duvar örüyor ya da işyeri gibi kullanıyor. 

Ankara’da bu tür durumlarda diğer kat malikleri:

• Ortak alanın eski haline getirilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabiliyor,
• Ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebiliyor,
• Gerekirse belediyeye ve imar birimlerine de “kaçak yapı/izinsiz bölme” şikâyetinde bulunabiliyor.

Ortak alanın işgali sadece kat mülkiyeti açısından değil, aynı zamanda imar mevzuatı ve ruhsat yönünden de sorun doğurabiliyor. Bu nedenle Ankara’da bazı dosyalarda hem belediye işlemleri hem kat mülkiyeti davaları paralel ilerliyor.

HANGİ DURUMDA ASLİYE HUKUK, HANGİ DURUMDA SULH HUKUK MAHKEMESİ DEVREYE GİRİYOR?

Genel çerçeve şu şekilde özetleniyor:

Kat mülkiyetine dayalı klasik apartman uyuşmazlıkları (otopark, kapıcı dairesi, aidat, yönetim seçimi, ortak alan kullanımı vb.):

→ Görevli mahkeme çoğunlukla Sulh Hukuk Mahkemesi.

Mülkiyet hakkının kendisine ilişkin, yüksek değerli tapu iptal/tescil davaları veya kompleks tazminat davaları:

→ Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olabiliyor.

Miktar ve nitelik açısından daha “büyük” hak ve tazminat iddiaları gündeme geldiğinde, Ankara’daki uygulamada, mahkemeler görev itirazı yaparak dosyayı Asliye Hukuk’a gönderebiliyor.

Bu nedenle, özellikle otoparkın bir bölümünün tapuya bağımsız bölüm gibi yazdırılmaya çalışıldığı, kapıcı dairesinin mülkiyet devrinin tartışıldığı dosyalarda görevli mahkemenin tespiti kritik hale geliyor. Avukatlar, Ankara’da dilekçede hem talep türünü hem de görevli mahkemeyi doğru seçmenin zaman kaybını önlediğini vurguluyor.

ANKARA’DA ARABULUCULUK HER UYUŞMAZLIKTA ZORUNLU OLMUYOR

Otopark ve ortak alan tartışmalarının önemli kısmı kat mülkiyeti ve taşınmaz hakkı temelli olduğu için, bunlarda genel olarak zorunlu arabuluculuk uygulanmıyor. 

Ancak:

• Aidat borcu, yönetim alacağı, kira bedeli gibi para alacağına dönüşen uyuşmazlıklarda,
• Ticari nitelik veya belirli parasal eşikleri aşan alacaklar gündeme geldiğinde,

arabuluculuk devreye girebiliyor. 

Ankara’da apartman yönetimleri, aidat borcu için dava açmadan önce çoğu zaman arabulucuya başvurmak zorunda kalırken, otoparkta “kim nereye park eder” tartışmalarında doğrudan sulh hukuk mahkemesine gidilebiliyor. Yine de taraflar isterse ihtiyari arabuluculuk ile mahkeme öncesi uzlaşma yolunu deneyebiliyor.

SIK SORULAN SORULAR: ANKARA’DA OTOPARK VE ORTAK ALAN DAVASINDA NEREYE GİDİLMELİ?

Apartman otoparkına park etmeme izin verilmiyor, Ankara’da hangi mahkemeye dava açmalıyım?

• Bu tür otopark uyuşmazlıkları, kat mülkiyetinden kaynaklandığı için çoğunlukla apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili oluyor. Dava açmadan önce yönetim planını ve kat malikleri kararlarını mutlaka inceletmen önemli.

Kapıcı dairesi kiraya verildi, gelir nereye gidecek; itirazı nereye yapabilirim?

• Kapıcı dairesi ortak alan sayıldığından, kira gelirinin paylaşımına dair çekişmelerde de Ankara’da yine Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili oluyor. Öncesinde apartman karar defterindeki kararlara itiraz edip, gerekirse iptal talepli dava açabilirsin.

Zemin kattaki komşu bahçeyi çevirip kendine özel alan yaptı; ne yapmalıyım?

• Bu, ortak alanın işgali sayılabilir. Ankara’da Sulh Hukuk Mahkemesinde eski hale getirme ve ecrimisil davası açabileceğin gibi, aynı zamanda ilgili belediyeye imar ve ruhsat yönünden şikâyette bulunarak idari yaptırım sürecini de başlatabilirsin.