Ankara’da site aidatı ve ek ödeme kararına nasıl itiraz edilir?

Ankara’daki sitelerde artan güvenlik, temizlik, doğalgaz, bakım ve personel giderleri, aidat ve “ek ödeme” kararlarını hızla yukarı çekiyor. Kat malikleri yüksek aidata, havuz‑otopark masrafına, restoran‑sosyal tesis giderine ve yönetim şirketi ücretine itiraz ediyor. Ankara’da hangi karara, ne zaman ve nasıl itiraz edileceği, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yerel mahkeme kararlarıyla netleşiyor.

SİTE YÖNETİM KARARLARI ANKARA’DA GİDERE GÖRE VE OYLAMAYLA ALINIYOR

Ankara’da özellikle büyük sitelerde, aidat ve ek ödemeler kat malikleri kurulunda gündeme geliyor. 

Yönetici veya yönetim şirketi:

• Yıllık işletme projesi hazırlıyor,
• Güvenlik, temizlik, peyzaj, teknik bakım, sigorta, asansör, sosyal tesis giderlerini kalem kalem yazıyor,
• Toplam gideri bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına göre dağıtıyor.
• Toplantıda, kat malikleri çoğunluk sağlanırsa (veya yönetim planında öngörülen oran tutturulursa) aidat ve gerekiyorsa “ek ödeme” kararı alınıyor. 

Ankara’da en çok tartışma, “Bu karar usulüne uygun alındı mı, gider gerçekten gerekli mi, paylaştırma adil mi?” sorularında düğümleniyor.

KAT MALİKLERİ AİDAT VE EK ÖDEMELERE ITİRAZ HAKKINI KULLANABİLİYOR

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, Ankara’daki bir sitede aidat ve ek ödeme kararına katılmayan malik, karara muhalif olduğunu toplantı tutanağına yazdırarak ileride dava yolunu açık tutabiliyor. 

Uygulamada:

• Toplantıya katılan ama “hayır” oyu veren malik, tutanağa itiraz şerhi düşebiliyor.
• Toplantıya katılmayan malik ise, kendisine tebliğ edilen kararlara karşı sonradan dava açabiliyor.
• Her iki durumda da, karar yanlış veya hukuka aykırı ise, yönetim ve kat malikleri kararı iptali davası gündeme geliyor.
• Ankara’daki sulh hukuk mahkemeleri, bu tür davalarda; yönetim planını, toplantı çağrı sürecini, çoğunluk sağlanıp sağlanmadığını ve giderin gerçekten “zorunlu ortak gider” olup olmadığını inceliyor.

YÖNETİM PLANI ANKARA’DA “SİTENİN ANAYASASI” OLARAK KABUL EDİLİYOR

Site yönetmeliği diye anılan belgelerin hukuken karşılığı çoğu kez yönetim planı. 

Bu plan:

• Tapuya tescil edilmiş oluyor,
• Aidat paylaşım ölçüsünü (arsa payı mı, eşit mi, bloklara göre mi?) belirliyor,
• Sosyal tesis, havuz, otopark gibi alanların giderlerinin kimden, nasıl toplanacağını yazıyor.

Ankara’da mahkemeler, aidat ve ek ödeme davalarında önce yönetim planına bakıyor. Yönetim planına aykırı karar alındıysa, kat malikinin iptal davası açma şansı oldukça güçleniyor. 

Bu yüzden avukatlar, “Aidata itiraz edecekseniz önce tapudaki yönetim planını görün” uyarısını sık tekrarlıyor.

GÖREVLİ MAHKEME ÇOĞUNLUKLA SULH HUKUK, YETKİLİ MAHKEME TAŞINMAZIN BULUNDUĞU İLÇE OLUYOR

Aidat ve ek ödeme ile ilgili uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi. 

Ankara’da bir sitede oturuyorsanız:

• Dava, kural olarak sitenin bulunduğu ilçe adliyesindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılıyor.
• “Yöneticiye güvenmiyorum, hesaplar şeffaf değil” diyerek, hem aidat kararının iptalini hem de hesapların incelenmesini talep etmek mümkün olabiliyor.
• Yüksek tutarlı, farklı hukuki nitelikte alacak ve tazminat talepleri içeren kompleks dosyalarda nadiren Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme gelse de, site aidat davalarının omurgası Sulh Hukuk’ta yürütülüyor.
• Bu noktada, sadece “Ben bu aidatı ödemiyorum” demek çözüm olmuyor; hukuken kararı iptal ettirmek için yetkili mahkemede somut gerekçeyle dava açmak gerekiyor.

AİDAT BORCU İÇİN ANKARA’DA İCRA TAKİBİ VE FAİZ UYGULAMASI YAPILIYOR

Aidata itiraz eden bazı kat malikleri, Ankara’da “Dava açtım, artık aidat ödemem gerekmiyor” yanılgısına düşebiliyor. Oysa:

• Yönetim aidat borcunu icraya koyabiliyor.
• Kat maliki itiraz ederse, yönetim itirazın iptali veya itirazın kaldırılması davası açabiliyor.
• Aidat borcuna gecikme tazminatı ve faiz eklenebiliyor; bu oran, çoğu sitede kat malikleri kurulu kararında ve yönetim planında belirlenmiş oluyor.
• Ankara’da mahkemeler, “aidat çok yüksek” iddiasını tek başına borcu ortadan kaldıran bir gerekçe saymıyor; itiraz edenin hem borçla ilgili makul ödeme yapmasını hem de asıl karara karşı iptal davası açmasını bekliyor.

EK ÖDEME VE “BİR KEREYE MAHSUS TOPLANTI PAYI”NA MAHKEME DENETİMİ UYGULANIYOR

Büyük tadilat, mantolama, asansör değişimi, çatı onarımı, otopark üstünün kapatılması gibi işlerde Ankara’daki siteler sık sık “bir kerelik ek ödeme” kararı alıyor. 

Kat malikleri:

• “Bu iş zorunlu mu, lüks mü?”,
• “Teklifler yeterince araştırıldı mı?”,
• “Neden bu kadar yüksek tutar belirlendi?”

sorularıyla mahkemeye gidiyor. 

Sulh hukuk mahkemesi, bu tip davalarda bilirkişi incelemesi isteyerek:

• İşin gerçekten gerekli olup olmadığını,
• Fiyatın piyasa koşullarına göre makul olup olmadığını,
• Kararın usule uygun alınıp alınmadığını

denetliyor. 

Ankara pratiğinde, lüks sayılabilecek harcamalar (örneğin “gerek yokken havuz yenileme”, “aşırı pahalı peyzaj”) için yapılan yüksek ek ödemelerde, itiraz eden kat maliklerinin lehine kararlar çıkabildiği görülüyor.

ANKARA’DA ARABULUCULUK AİDAT ALACAĞINDA ZORUNLU OLABİLİYOR

Aidatın tahsili para alacağı niteliğinde olduğu için, belirli parasal sınırın üzerindeki alacaklarda zorunlu arabuluculuk devreye girebiliyor. 

Ankara’da uygulama şu şekilde işliyor:

• Yönetim, aidat borcu için doğrudan icraya gidebileceği gibi, önce arabulucuya başvurabiliyor.
• Arabuluculuk görüşmesinde, hem borç miktarı hem de taksitlendirme, faiz, gecikme şartları müzakere edilebiliyor.
• Uzlaşma sağlanamazsa, yönetim dava açıyor; yönetim lehine karar çıkarsa, aidat borcu ilamlı icra ile daha güçlü şekilde tahsil ediliyor.
• Kat malikleri aidatla ilgili genel prensiplere itiraz etmek istiyorsa, arabuluculuktan bağımsız olarak yönetim kararının iptali için sulh hukuk mahkemesinde ayrı dava açmaları gerekebiliyor.

SIK SORULAN SORULAR: ANKARA’DA SİTE AİDATINA VE EK ÖDEMEYE NASIL İTİRAZ EDİLİR?

Aidatı fazla buluyorum, Ankara’da ne yapabilirim?

• Önce site toplantılarına katılıp itirazını tutanağa geçir, yönetim planını incele. Kararın usulsüz alındığını veya giderlerin fahiş olduğunu düşünüyorsan, sitenin bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali ve hesapların incelenmesi davası açabilirsin.

Ek ödeme kararı çıktı, ödemek zorunda mıyım?

• Karar usule uygun alındıysa kural olarak evet; ancak lüks veya gereksiz harcama olduğunu düşünüyorsan Ankara’da sulh hukuk mahkemesine başvurup hem kararın iptalini, hem de ödeme yükümlülüğünün sınırlandırılmasını isteyebilirsin. Mahkeme bilirkişi ile işin gerekliliğini ve maliyetini inceler.

Aidat borcum var ama yönetim şeffaf değil, yine de icraya verebilir mi?

• Evet, yönetim aidat borcunu icraya koyabilir. Sen de hem icraya itiraz hakkını kullanabilir, hem de ayrı bir davayla yönetimin hesaplarının denetlenmesini ve hukuka aykırı kararların iptalini talep edebilirsin. “Bilgi vermiyorlar” gerekçesi tek başına borcu sıfırlamıyor; mahkeme önünde hesaplaşma gerekiyor.