Ankara’da depozito iadesi ve tahliye protokolü nasıl olmalı? Kiracı ev sahibi neye dikkat etmeli

Ankara’da kiracı ile ev sahibi arasındaki en kritik başlıkları depozito iadesi, eşya zararlarının tespiti ve tahliye protokollerinin içeriği oluşturuyor. Kentte hızla artan kira bedelleri, ev sahiplerinin depozitoyu elinde tutma eğilimini büyütürken; Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, tarafların hak ve sorumluluklarını net biçimde belirliyor. Uygulamada ise Ankara’nın emlak pratiği ile mevzuat arasında ciddi bir gerilim yaşanıyor.

ANKARA’DA DEPOZİTO BANKADA TUTULMASI GEREKİYOR

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinde alınan depozito, nakit veya kıymetli evrak olarak ödenmişse bankada kiracı adına açılacak vadeli bir hesapta tutulması gerekiyor. Buna rağmen Ankara’da çok sayıda ev sahibi, depozitoyu hâlâ elden alıyor, kendi hesabında tutuyor ya da sözleşmede hiç banka kaydı oluşturmuyor.

Uygulamada kiracı, evi tahliye ettiğinde “boya yapılmadı, kombi bakımı yapılmadı, parkeler çizildi” gerekçeleriyle depozitonun bir kısmını veya tamamını alamadığını sıkça dile getiriyor. Oysa kanuna göre depozitonun amacı, kiracının olağan dışı zararlara sebep olduğu durumlarda güvence sağlamak; evin yıllara bağlı yıpranmasını kiracıya fatura etmek değil. Ankara’da özellikle eski binalarda bu ayrımın pratiğe yansımadığı görülüyor.

EŞYA ZARARLARI KAYIT ALTINA ALINMADAN YORUMLANIYOR

Ankara’da mobilyalı veya beyaz eşyalı kiralamalar arttıkça, “eşya zararı” tartışmaları da büyüyor. Hukuken, kiracı kiralananı “ne gibi aldıysa o gibi” iade etmekle yükümlü; ancak bu yükümlülük normal kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmayı kapsamıyor. Buna rağmen, birçok ev sahibi çizik, küçük leke, zamanla solan boya gibi durumları zarar kabul ediyor.

Mevzuata ve Yargıtay kararlarına göre, olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracının sorumluluğunda değil. Buna karşılık, kırılan cam, kasıtlı çizilen kapı, bilinçli ihmal sonucu bozulan beyaz eşya gibi “kusurlu kullanım” içeren durumlarda kiracı sorumlu tutulabiliyor. 

Ankara pratiğinde ise çoğu zaman kira başlangıcında ayrıntılı demirbaş listesi ve fotoğraflı tutanak tutulmadığı için, tahliye anında “ne zaman oldu, kim bozdu” tartışması yaşanıyor ve iş söz dalaşına kalıyor.

TAHLİYE PROTOKOLLERİ ÇOĞU ZAMAN HUKUKEN EKSİK DÜZENLENİYOR

Ankara’da evden çıkarken imzalanan tahliye protokolleri, tarafları ileride açılabilecek davalara karşı koruyan en önemli belge hâline geldi. Ancak uygulamada bu protokoller kimi zaman özensiz, kimi zaman tek taraflı hazırlanıyor. “Ev sorunsuz teslim edildi, herhangi bir alacağım kalmamıştır” ibaresi, ev sahibi açısından risk, kiracı açısından güvence oluştururken; tersi ifadeler kiracının ileride alacak talep etmesini zorlaştırıyor.

Hukuken, tahliye protokolünün tarih, yer, taraf bilgileri, kira sözleşmesine atıf, devir edilen eşya durumu, depozito iadesi ve tarafların birbirinden alacak talebi kalmadığına ilişkin net ifadeler içermesi gerekiyor. Ankara’daki günlük pratikte ise çoğu zaman yalnızca “evden çıktım, teslim ettim” yazılıp imza alınıyor. Bu durum, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat zorluğu yaratıyor ve tarafları uzun süren dava süreçlerine taşıyabiliyor.

ANKARA’DA KİRA ARTIŞLARI DEPOZİTO GERGİNLİĞİNİ BÜYÜTÜYOR

Son yıllarda Ankara’da hızla artan kira bedelleri, depozito tutarlarının da yükselmesine yol açtı. Birçok ev sahibi, yeni kiracıya evi daha yüksek bedelle kiralayacağını bildiğinde, eski kiracının depozitosunu geri vermeyi geciktiriyor veya çeşitli gerekçelerle kesintiye gitmeye çalışıyor. Kiracılar ise bu tutumu, “depozito aslında ev sahibinin kendini enflasyona karşı koruduğu bir fon” olarak yorumluyor.

Mevzuat açısından bakıldığında, depozito kiraya uyarlanan bir enflasyon farkı değil; sadece teminat. TBK uyarınca, kiracının kira borcu yoksa, aidat ve fatura borçlarını kapatmışsa ve eve olağan kullanım dışında zarar vermemişse depozitonun iadesi zorunlu. Buna rağmen Ankara’da birçok kiracı, “dava açarsan alırsın” cümlesiyle karşılaştığını dile getiriyor; bu da vatandaşın hukuki yola başvurma cesaretini azaltarak keyfî uygulamaların önünü açıyor.

FOTOĞRAFLI TESPİT VE YAZILI BELGE TARTIŞMAYI AZALTIYOR

Ankara’da tecrübeli emlakçılar ve avukatlar, hem kiracıya hem ev sahibine kira ilişkisini yazılı ve görsel kayıtlarla başlatmasını öneriyor. Kira başlangıcında tutanakla birlikte çekilen tarihli fotoğraflar, eşya ve demirbaş listesinin detaylı yazılması, markaların ve seri numaralarının belirtilmesi, tahliye anında “mevcut durum”un objektif biçimde karşılaştırılmasına imkân tanıyor.

Özellikle üniversite çevrelerinde, Çankaya, Yenimahalle ve Keçiören’de mobilyalı ev kiralayan öğrenciler ve genç beyaz yakalılar için bu kayıtlar, depozito iadesinde kritik önem taşıyor. Ankara’daki yerleşik uygulamada ise hâlâ “abi biz birbirimize güveniriz, gerek yok” yaklaşımı baskın. Oysa uyuşmazlık çıktığında mahkemeler sözden çok yazılı ve görsel delillere itibar ediyor; bu durum, modern kiracılık kültürünün kayıt odaklı olması gerektiğini gösteriyor.

AVUKATLAR VE EMLAKÇILAR TARAFLARI UYARMAYA DEVAM EDİYOR

Ankara Barosu’na kayıtlı avukatlar, son yıllarda kira, depozito ve tahliye protokolü kaynaklı uyuşmazlık dosyalarının belirgin biçimde arttığını ifade ediyor. Özellikle sosyal medyada paylaşılan “depozitomu alamadım, ev sahibi vermedi” şikâyetleri, hukuki bilinci öne çıkarıyor. Avukatlar, “elden depozito, sözlü anlaşma, belgesiz tahliye” üçlüsünün taraflar için ciddi riskler barındırdığı konusunda uyarıyor.

Şehirdeki emlak ofisleri ise, kira sözleşmelerine tahliye tarihi, depozito tutarı, eşya listesi ve teslim şartlarıyla ilgili daha ayrıntılı maddeler koymaya başladı. Kurumsal emlak firmaları, tahliye protokolünü sürecin standart parçası hâline getirirken, bireysel ev sahiplerinin bir bölümü hâlâ “imza alayım yeter” anlayışıyla hareket ediyor. Bu da Ankara’da kiracılık kültüründe standartlaşmayı geciktiriyor.

MERAK EDİLEN SORULAR

Ankara’da depozito yasal olarak nasıl tutulmalı?

• TBK’ya göre depozito, bankada kiracı adına açılan hesapta tutulmalı; ev sahibi paraya tek başına dokunamamalı. Elden alınan depozito, ispat sorununa yol açıyor.

Evin yıpranması için kiracıdan para istenebilir mi?

• Normal kullanımdan doğan yıpranma (boyanın solması, parkede hafif izler vb.) ev sahibinin katlanması gereken gider; kusurlu kullanım varsa kiracı sorumlu tutulabilir.

Tahliye protokolü imzalamak zorunlu mu?

• Zorunlu değil; fakat imzalı ve tarihli bir tahliye protokolü, tarafların “ev nasıl teslim edildi, depozito iade edildi mi” gibi başlıklarda ileride ispat kolaylığı sağlar.

Depozito verilmezse kiracı ne yapabilir?

• Kiracı, noterden ihtar çekip depozito iadesini talep edebilir; sonuç alınamazsa alacak davası açabilir. Fotoğraf, kira sözleşmesi ve banka dekontu gibi deliller önem taşıyor.