Ankara’da emlakçı komisyonu ve sözleşme nasıl olmalı? Hukuken çizgi nerede başlıyor

Ankara’da son yıllarda hızlanan konut piyasası, emlakçı komisyonu ve sözleşme şartları üzerinden ciddi tartışmalar doğuruyor. Vatandaşlar “fazla komisyon alındı, zorla sözleşme imzalatıldı” derken; emlakçılar masraf ve iş yükünü gerekçe gösteriyor. 

Mevzuat, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve Borçlar Kanunu ile komisyon oranına, aracılık sözleşmesinin şekline ve emlakçıların hangi çizgiyi aşamayacağına net sınırlar koyuyor; Ankara pratiğinde ise bu çizgi zaman zaman zorlanıyor.

ANKARA’DA EMLAKÇILAR KOMİSYON ORANINI AŞMAMALI

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre, kiralama işlemlerinde emlakçının alabileceği hizmet bedeli, bir yıllık kira bedelinin toplamda yüzde 10’unu (KDV hariç) geçemiyor. Satışta ise oran, satış bedelinin toplamda yüzde 4’ü (taraflar arasında eşit veya farklı paylaştırılabilir) ile sınırlandırılıyor. Yani Ankara’da bir emlakçı, kanunen bu oranların üzerinde komisyon talep edemiyor.

Buna rağmen sahada, özellikle gözde semtlerde “bir kira bedeli komisyon”, “alıcıdan ayrı, satıcıdan ayrı komisyon” gibi uygulamalara rastlandığı biliniyor. Bazı emlak ofisleri, imza sürecinde hızlı davranıp kira sözleşmesine “komisyon ödenmiştir” ibaresi ekleyerek tartışmayı kapatmaya çalışıyor. Oysa mevzuat, bu oranların aşılması halinde tüketici lehine yorum yapılacağını, fazla alınan kısmın hukuken iade konusu olabileceğini açıkça ortaya koyuyor.

KAYITSIZ VE YETKİSİZ EMLAKÇILAR RİSK OLUŞTURUYOR

Ankara’da emlakçılık faaliyetinin yasal olabilmesi için Ticaret Bakanlığı’ndan alınmış Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunması gerekiyor. Yetkisiz, kayıtsız, vergi levhasız çalışan kişiler hukuk önünde “resmî aracılık faaliyeti” yürütmüş sayılmıyor. Buna rağmen, özellikle sosyal medya ve ilan siteleri üzerinden “komşu, akraba, tanıdık” üzerinden komisyon alan çok sayıda kişi piyasada etkin.

Mevzuata göre, yetki belgesi olmayan kişilere ödenen bedeller, emlak komisyonu statüsünde korunmuyor; vatandaş bu parayı geri istemek üzere hukuki yollara gidebiliyor. Ankara’da kimi semtlerde, apartman altı ofislerden tabela dahi olmadan aracılık yapıldığı, sözleşmelerin şahıs isimlerine basıldığı görülüyor. Bu tablo, hem vergi kaybına hem de taraflar için ispat ve güvenlik sorununa yol açıyor.

SÖZLEŞME ŞARTLARI AÇIK VE ADALETLİ DÜZENLENMELİ

Emlakçının alacağı hizmet bedeli, sorumluluk çerçevesi ve tarafların yükümlülükleri yazılı sözleşme ile belirlenmek zorunda. Ön bilgilendirme formu, taşınmaz gösterme belgesi, aracılık sözleşmesi ve varsa tahsilat makbuzu, hukuki güvence sağlayan temel belgeler. Ankara pratiğinde, çoğu kez bu belgeler ya hiç düzenlenmiyor ya da imza anında hızlıca imzalatılıp vatandaş detayları okumaya fırsat bulamıyor.

Hukuken, sözleşmede tüketici aleyhine haksız şartlar (örneğin “her ne olursa olsun komisyonu hak eder”, “taraflardan biri vazgeçse bile tam komisyon öder” gibi ölçüsüz maddeler) geçersiz sayılabiliyor. Tüketici, bu maddelerin iptalini talep edebiliyor. Ancak Ankara’da birçok kişi, “nasıl olsa standarttır” diyerek sözleşmeyi ayrıntılı okumadan imzalıyor; bu da ileride hak arama sürecini zorlaştırıyor.

KOMİSYON HAKKI İÇİN İŞLEMİN GERÇEKLEŞMESİ GEREKİYOR

Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmelik uyarınca emlakçı, kural olarak işlem sonuçlandığında komisyon hakkı kazanıyor. Yani kira sözleşmesi imzalanmadan, satış tapuda devredilmeden, sadece “evi gösterdim, alıcıyla buluşturdum” gerekçesiyle tam komisyon talep edilmesi hukuki dayanak bulmuyor. Tarafların aksini açıkça kararlaştırması ayrı; fakat tüketici aleyhine ölçüsüz bedeller yine tartışmaya açık.

Ankara’da özellikle satış işlemlerinde “kapora verildi ama alıcı vazgeçti, yine de komisyon istiyoruz” şeklindeki talepler sıkça gündeme geliyor. 

Mevzuata göre, aracının kusuru yoksa ve sözleşmede açık hüküm varsa, makul bir aracılık ücreti tartışılabilir; ancak her durumda tam komisyon talep edilmesi, “haksız şart” iddiası ile yargı denetimine açık. Bu noktada Ankara’daki uygulama ile hukuki çizgi sık sık çatışıyor.

EMLAKÇILAR BİLGİ VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMELİ

Emlakçılar, sadece ilan açan, kapı açıp gösteren kişiler değil; aynı zamanda profesyonel bilgi ve yönlendirme yükümlülüğü olan aracılar. Taşınmazın tapu durumu, şerh, ipotek, haciz, iskan, imar ve kaçak yapı riski gibi kritik bilgilerde, emlakçının haberdar olduğu hususları saklamaması gerekiyor. Aksi halde, alıcı veya kiracının zararı doğarsa, emlakçı da sorumlu tutulabiliyor.

Ankara’da, özellikle hızlı dönen piyasada “tapuda ufak bir şey var ama halledilir” modeliyle iş yapıldığı; bazı risklerin küçümsendiği biliniyor. Oysa hukuken, gerçeğe aykırı beyan veya önemli bilgiyi gizleme; tazminat sorumluluğu, hatta dolandırıcılık gibi ağır sonuçlara kadar gidebiliyor. Bu nedenle uzmanlar, Ankaralıların tapu ve imar bilgisini doğrudan resmi kurumdan ve e-Devlet üzerinden kontrol etmesini öneriyor.

KAYIT DIŞI ÖDEMELER VE ELDEN KOMİSYON HUKUKİ RİSK TAŞIYOR

Ankara’da çok sayıda emlakçı, hâlâ komisyonun tamamını ya da bir kısmını elden almayı tercih ediyor. Vatandaş da “KDV ödemeyelim, biraz daha az veririz” düşüncesiyle bu yönteme razı olabiliyor. Ancak belgesiz ödeme, hem vergi hukuku bakımından ceza riski hem de taraflar açısından ispat sorunları doğuruyor.

Herhangi bir uyuşmazlıkta “ben şu kadar ödedim” iddiası, belge olmadan havada kalıyor. Emlakçı ise “şu kadarı için makbuz kestim, gerisini almadım” diyerek savunma yapabiliyor. 

Hukuken, banka havalesi, POS fişi, faturalı tahsilat, makbuz gibi yollar tercih edilmeli. Ankara’da vergi bilinci arttıkça, kurumsal emlak ofislerinin bu konuda daha sıkı davranmaya başladığı; ancak küçük ölçekli ofislerde hâlâ ciddi bir kayıt dışı alan olduğu görülüyor.

ANKARA’DA TÜKETİCİLER ŞİKÂYET HAKKINI KULLANABİLİYOR

Ankaralılar, emlakçılarla yaşadıkları komisyon, sözleşme, eksik bilgilendirme veya yetkisiz aracılık sorunlarında birden fazla kanaldan hak arayabiliyor. 

Tüketici işlemi söz konusuysa (konutta kiralama veya konut amaçlı alım-satım), Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemeleri devreye girebiliyor. Ticari ilişkilerde ise genel mahkemeler yetkili.

Ayrıca Ticaret İl Müdürlüğü’ne, vergi dairesine, CİMER’e ve ilgili meslek odalarına şikâyet yolu açık. Ankara’da son dönemde, sosyal medya üzerinden örgütlenen kiracı ve alıcı gruplarının hukuki bilinçle hareket ettiği, “fazla komisyon alındı, yetki belgesi yok, haksız şart dayatıldı” gibi başlıklarla resmi mercilere daha sık başvurduğu gözleniyor.

MERAK EDİLEBİLECEK SORULAR

Ankara’da emlakçı kiradan ne kadar komisyon alabilir?

• Mevzuata göre, kiralamada emlakçı toplamda en fazla bir yıllık kira bedelinin yüzde 10’u oranında (KDV hariç) hizmet bedeli talep edebilir; bunun aşılması tartışmalı hâle gelir.

Komisyonu hem kiracıdan hem ev sahibinden tam almak yasal mı?

• Toplam oran sınırını (yüzde 10/kira, yüzde 4/satış) aşmamak kaydıyla, taraflar aralarında paylaşım yapabilir; ancak pratiğe bakıldığında aşırı talepler haksız şart sayılabiliyor.

Emlakçı yetki belgesi olmadan çalışırsa komisyon hak eder mi?

• Yetki belgesi olmayan kişiler hukuken taşınmaz ticareti faaliyeti yürütemez; alınan bedelin emlak komisyonu olarak korunması zor, tüketici iade talebiyle yargıya gidebilir.

Sözleşmeyi okumadan imzaladım, haksız maddeyi iptal ettirebilir miyim?

• Tüketici aleyhine, ölçüsüz, şeffaf olmayan şartlar “haksız şart” olarak değerlendirilebilir; Tüketici Hakem Heyeti veya mahkemeden iptal talep edilebilir.